Что удобнее совместная собственность или на одного из супругов

Приобретение недвижимости в ипотеку

Как известно, существует неукоснительное законодательное положение о том, что все, что приобретается супругами в браке, на общие совместные денежные средства, делится при разводе пополам. То есть квартира, купленная супругами в браке – это в любом случае совместная собственность.

Но, конечно, у них существует выбор – оформить квартиру на одного из супругов, либо же на обоих.

  • В первом случае, когда квартира оформляется на одного владельца, она является совместной собственностью. Кстати, на покупку необходимо будет оформить нотариальное разрешение второго супруга. Владельцем квартиры по документам будет являться муж или жена. Но по факту, владеть и распоряжаться ею они вправе оба, и один без другого сделать с этим имуществом ничего не сможет. Все действия в отношении жилья будут производится только с нотариального согласия второй стороны.
  • Во втором случае (регистрация на обоих), при приобретении квартиры в договоре купли-продажи указываются два владельца квартиры – оба супруга. В нем же определяются и доли их владения – чаще всего квартиру делят пополам, но встречаются и иные варианты. Пакет документов, подаваемый в регистрирующие органы, практически ничем не отличается от того, где владельцем выступает один из супругов, необходимо лишь предварительно указать доли для каждого из супругов. Плюс такой сделки в том, что при оформлении долевой собственности писать и заверять согласие друг другу на покупку не нужно.

При покупке квартиры в собственность по долям, следует задуматься и о способе оплаты имущества. Чтобы вопросов не возникло, лучше всего произвести ее пропорционально долям. То есть каждый супруг оплачивает свою долю – это обеспечит отсутствие вопросов и у госорганов, и у налоговой, при заявке на имущественный налоговый вычет.

В долевую собственность квартиру оформить может и один из супругов, имея соответствующие полномочия, а значит, у него на руках должна быть доверенность второго, нотариально заверенная, на осуществление таких действий.

Но следует понимать, что в какую бы долевую собственность ни была оформлена квартира, она, в любом случае, является имуществом, нажитым совместно, а значит, принадлежит супругам в равных половинах. Даже если в договоре купли — продажи разделить квартиру, положим, на 1/4 и 3/4, и в этих же долях ее зарегистрировать в госорганах, то при дележе имущества квартира все равно будет делиться пополам. И это положение можно изменить лишь в одном случае – если составить брачный договор.

Брачный договор – это довольно сильный документ, который урегулирует как раз имущественные отношения супругов. Его положения и пункты всегда применяются к исполнению при разделе имущества, нажитого в браке. Именно он может разрешить долевой вопрос, обходя законодательство. Например, если в нем указано, что при разделе недвижимости, она остается у того, на кого зарегистрирована, то в этом случае распределение долей при покупке квартиры имеет огромный смысл! Ведь тот размер доли, который принадлежит по документам супругам, и останется  в собственности у каждого из них после развода.

Оформление квартиры в долевую собственность супругами в браке влияет на расчет имущественного вычета по НДФЛ. И если при разделе имущества этот аспект – регистрировать в совместную или долевую собственность – не имеет решающего значения (при отсутствии брачного договора), то при возмещении налога на доходы физических лиц, он оказывает достаточно большое влияние.

Семья из четырех человек в нарисованном домике

При совместной собственности вычет могут получить как оба супруга, так и один из них. В последнем случае, вторым супругом пишется отказ от получения вычета в пользу того, кому выгоднее для семьи в целом получить этот вычет. Если же квартира оформлена в долевую собственность, то вычет получает каждый из супругов отдельно друг от друга. Причем, важно отметить, что получают они этот вычет пропорционально распределенным долям.

По общему правилу вычет составляет 2 000 000 руб. Он действует для одного объекта недвижимости. Общая стоимость квартиры делится пропорционально долям (а не количеству людей, на которых оформлена собственность). Это и будет вычет для каждого из супругов. Но только в том случае, если стоимость приобретаемого жилья равна 2 млн. руб.

При владении долевой собственностью каждый получает вычет по НДФЛ в своем размере, при этом нет необходимости писать какие-либо дополнительные заявления.

Помимо общей совместной («совместно нажитой») собственности, каждый супруг имеет право на личное имущество (ст. 36 СК РФ).

В отношении квартиры – она будет личной собственностью одного супруга, если она получена лично им в дар, в наследство, а также если она была приватизирована им в ситуации, когда другой супруг не имел права на приватизацию этой квартиры (не был там прописан на момент приватизации) – ведь, приватизация, по сути, это тоже дар (от государства).

Если квартира принадлежала кому-либо из супругов до вступления в брак, то она, соответственно, тоже является личной собственностью этого супруга.

Также если квартира куплена в период брака, но на средства, вырученные от продажи личного имущества одного из супругов (например, дачи или машины), то эта квартира тоже НЕ считается совместной собственностью, а признается личной собственностью этого супруга.

Предлагаем ознакомиться:  Налог на имущество по кадастровому номеру узнать

Исключением является случай, когда личная собственность (квартира) одного из супругов была в период брака сильно преобразована (дорогой ремонт, например) за счет средств обоих супругов (ст. 37 СК РФ). Если в результате такого ремонта стоимость квартиры существенно выросла, то эта квартира может быть признана судом совместной собственностью обоих супругов.

Квартира также может быть личной собственностью одного из супругов в соответствии с условиями брачного договора.

Брачный договор/контракт определяет права и обязанности супругов в период брака и на случай развода, в частности, определяет права собственности супругов на имущество, нажитое ими в период брака. Такой контракт имеет приоритет перед обычным (согласно указанной ст. 34 СК РФ) распределением прав супругов на совместно нажитое имущество.

Брачный договор должен быть заверен нотариально.

Режим действия брачного договора регулируется ст. 40 – 44, Главы 8 СК РФ.

Продажа квартиры, находящейся в общей совместной собственности супругов, происходит только по обоюдному согласию их обоих, даже если право собственности зарегистрировано только на одного из них (ст. 35 СК РФ). В таком случае Договор купли-продажи квартиры подписывает тот супруг, на которого оформлено право собственности, а к комплекту документов для регистрации сделки прилагается письменное нотариально удостоверенное Согласие другого супруга на сделку. То же касается и дарения квартиры.

Такое письменное Согласие супруга на продажу квартиры нужно также и в том случае, если супруги находятся в разводе, но их общее имущество (квартира) было приобретено в период их брака. Развод не лишает супругов прав собственности на общее совместное имущество, поэтому Покупателю квартиры нужно всегда помнить о правах обоих супругов.

Если право собственности на квартиру зарегистрировано на обоих супругов, то отдельное согласие на продажу уже не нужно, право общей собственности здесь очевидно – оба супруга просто ставят свои подписи рядом на Договоре купли-продаже квартиры.

Раздел общей совместной собственности супругов (в т.ч. квартиры) может быть как по согласию сторон, путем подписания Соглашение о разделе имущества, так и по решению суда – Решение суда о разделе имущества (ст. 38 СК РФ). Любой из этих документов может служить основанием для регистрации права собственности каждого из супругов на соответствующую долю квартиры, или на всю квартиру.

После раздела общего имущества супругов, каждый супруг получает свою часть имущества (например, квартиру или долю в ней) в личную собственность, и может распоряжаться ей по своему усмотрению без участия (без согласия) другого супруга.

Раздел общего имущества супругов может происходить как в период брака, так и после развода супругов. И в том и в другом случае на разделенное имущество перестает действовать режим совместной собственности супругов.Соглашение о разделе общего имущества супругов с 2016 года в обязательном порядке должно быть заверено у Нотариуса.

Заключившие брак граждане должны понимать, что все имущество, приобретаемое ими после этого, является общим.

При установлении прав собственности на недвижимость разновидность возникших по этому поводу правоотношений определяют условия договора купли-продажи и положения брачного контракта.

При покупке недвижимости существуют два варианта развития ситуации:

  • официальным покупателем квартиры, дома, земли является один из  супругов;
  • этими покупателями становятся оба (прописывается в договоре покупки).

В принципе, если речь идет о супружестве, не обремененном брачным соглашением, то присутствие сведений о втором супруге в графе «покупатель» не принимается во внимание. Все, что приобретено в браке на деньги семейного бюджета либо из личных доходов кого-либо из партнеров, в любом случае считается совместным.

Некоторые положения брачного соглашения могут лишить прав на участие в разделе совместно нажитого имущества супруга, ведущего аморальный образ жизни и не принимающего участия в содержании вещей в надлежащем виде. Такой документ также может содержать четкие указания на то, что объект принадлежит тому супругу, который использовал для его покупки и модернизации личные средства, а значит, второй супруг прав в этом случае не имеет. Это же условие можно выставить при подписании договора купли-продажи, но в отличие от брачного контракта такой документ можно оспорить в суде.

Чем отличаются совместная и долевая собственность

Перед тем как сделать выбор в пользу формы собственности, следует понять, какие возможны варианты и что из себя представляет долевая собственность супругов при совместной покупке квартиры.

фото с сайта etagrealty.ru

Как уже указывалось, при совместной собственности доли в квартире у супругов равны, при долевой они могут разниться и имеют числовое выражение.

Есть и минусы: в случае развода необходимо устанавливать свою долю, чаще всего – в судебном порядке, чтобы иметь возможность ею распорядиться.Недостатки долевой собственности в том, что каждый может распорядиться самостоятельно своей долей, не спрашивая разрешения, и второй супруг никак не сможет на это повлиять.

Однако чтобы понять, что лучше, долевая или совместная собственность, нужно указать на преимущества первой: она позволяет объективно отразить вклад каждого в покупку недвижимости и ее выбор является осознанным предпочтением двух людей.

Кроме того, если кто-либо наберет долгов, то взыскивать их будут именно с его доли.

Предлагаем ознакомиться:  НДФЛ при уступке права требования

Налоговый вычет при покупке недвижимости

Здесь тоже есть свои особенности, которые следует рассмотреть более подробно.

Программа материнского капитала создана для того, чтобы помогать семьям с детьми улучшить свои жилищные условия. Конечно, средств государственной помощи на полноценную покупку жилья будет недостаточно, но вот сделать первый ипотечный вклад вполне хватит.

Законодательство содержит ограничения при использовании денег маткапитала, поэтому потратить их на любые цели не удастся.

Законодательством предусмотрена долевая ипотека для приобретения имущества в долевую собственность.

Обручальные кольца, деньги

Часто к такому способу покупки недвижимости прибегают семьи для приобретения квадратных метров в новостройках. Для этого подается стандартный пакет документов, а в самом договоре купли-продажи прописываются доли каждого из участников.

Если собственность оформлена на одного из супругов, то муж и жена могут самостоятельно распределить понесенные расходы на основании соответствующего заявления.

Такая позиция законодателя связана с тем, что, в соответствии с СК РФ, оба супруга участвуют в расходах независимо от того, кто из них фактически их понес.

Имущество, приобретенное в браке одним из супругов, можно подарить мужу или жене. В таком случае оно будет считаться личной собственностью одаряемого, а вторая сторона не сможет на него претендовать в случае развода.

Важно помнить, что дарственный договор может составлять лишь взрослый человек. Нельзя подарить квартиру, владельцем которой указан ребенок. А также если даритель указал лишь одну сторону (жену или мужа в паре), то имущество будет считаться личным. Получается, вторая сторона не сможет претендовать.

Само дарение считается безвозмездной сделкой, одариваемый не получает дополнительных обязательств.

Зачастую пара не обладает достаточными средствами, чтобы сразу приобрести жилье. Тогда хорошим вариантом становится ипотека. Существует 2 варианта покупки жилья:

  • супруги – созаемщики, т. е. у них будет совместная собственность и ипотеку погашают одновременно вместе;
  • в одиночку, когда ипотека будет оформляться на одного.

Покупка квартиры в долевую собственность супругами

Когда ипотеку берет один, второму нужно обязательно предоставлять заверенное нотариусом согласие. Оно не требуется, если оформление ипотеки заранее было указано в составленном ранее брачном договоре.

Есть вероятность оформления общей ипотеки, когда супруги погашают ее вдвоем. При этом жилье регистрируется на кого-то из них. Или же ипотечный кредит берет один, а право собственности оформляют оба. Это неважно, при разводе суд будет поровну делить все долги и обязательства сторон.

Специалисты советуют заранее составлять подробный брачный контракт, где будет оговорено взятие ипотеки, порядок погашения и внесения платежей. Там же можно указывать кто и когда осуществит начальный взнос, порядок погашения после развода. Нужный образец такого договора при желании супругов может предоставить нотариус.

Кроме этого, в контракте можно подробно расписать размер и количество долей будущей недвижимости, возможность возврата или осуществление компенсации в случае отмены ипотеки. А также – варианты изменения договора на случай рождения детей или смерти супруга.

Выводы

Приобретение недвижимости в браке – знакомое явление для многих граждан. Однако следует учитывать особенности этой процедуры, прежде всего то, в какую собственность оформить жилье. Для супругов более распространенной является общая совместная или долевая собственность. Подходящую для себя форму в каждом случае супруги выбирают сами.

Покупая жилье, супруги могут оформить недвижимость как в совместную, так и в долевую собственность. Чтобы найти оптимальный способ, нужно тщательно взвесить последствия и выбрать, что лучше: оформить покупку в совместное владение, искать компромиссы при пользовании квартирой и столкнуться с более сложной процедурой раздела имущества в случае развода, или решиться на заключение брачного договора и оформления недвижимости в долевую собственность, зато иметь страховку на случай расторжения отношений.

Долевая или общая совместная собственность на квартиру: Видео

Выделяют такие виды общей собственности, как семейная и собственность членов КФХ. Собственники признанного общим имущества не заключают между собой никаких соглашений, пользуясь своими правами сообща на равных условиях. Данное понятие возникает на основании вступления в законный брак или участия в образовании крестьянско-фермерского хозяйства.

В обоих случаях имущество, приобретенное после официальной госрегистрации брака или же получения регистрационных документов на ведение КФХ, является совместной собственностью супругов или участников хозяйства. Распоряжаться ею владельцы могут лишь сообща.

В исключительных обстоятельствах в данном имуществе выделяются доли. Право распоряжаться им может передаваться по доверенности одному из собственников или третьему лицу с разрешения всех владельцев и при наличии такой необходимости.

Правоотношения, возникающие в процессе использования брачного имущества, регулируются семейным (ст. 34), а также гражданским законодательством РФ. В данных правовых документах определено, что такое общая собственность супругов, долевое владение, отношения, возникающие в результате пользования таким имуществом.

Когда квартира изначально оформляется на мужа, а требуемые платежные документы – только на жену, то скорее всего, потом в вычете налоговыми органами будет отказано. Чтобы вернуть подоходный налог нужно обязательно предоставить все документы, зафиксировавшие внесение суммы за приобретаемую квартиру. А также право собственности.

Конечно, можно разделить вычет поровну на супругов, но тогда обоим нужно предоставить соответственные бумаги, показывающие их официальный доход. Тогда будет возможность вернуть налог. Если же возвратом может воспользоваться лишь один супруг, то второй может использовать возможность вычета потом, в будущем.

Предлагаем ознакомиться:  СВИДЕТЕЛЬСТВО О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРУ

Когда же собственность совместная, вычет после предоставления нужных документов получают одновременно оба супруга. Тогда второй пишет официальный отказ, делая его в пользу первого. Смотря кому из семьи выгоднее получать вычет.

Если же собственность долевая, то каждый супруг соответственно получит свой отдельный вычет. Причем размер вычета у них будет равносилен размеру доли.

Согласно общему правилу размер вычета составит около 2 000 000 р. Стоимость приобретенной квартиры будет соответственно делиться пропорционально, по долям (только количество людей – собственников неважна). Вот так и определяется размер вычета у супругов. Это когда стоимость приобретаемого ими жилья составит до 2 млн. Если выше, то размер вычета это 2 млн, умноженные на долю. Конечно, владелец большей доли получит больший вычет.

Совместное владение движимым имуществом

Владение движимым имуществом, что является общим, предполагает реализацию супругами определенных прав. Принимать решения, касающиеся его, каждый может единолично (если между мужем и женой имеется устная договоренность о доверии) или такое решение может быть принято на семейном совете (если у одного из супругов имеется альтернативное предложение).

Общая совместная собственность супругов на квартиру

Так, если муж решил продать квартиру, в которой прописан, то сделать он это может и без согласия жены. Предполагается, что супруг действует на основании принципа добросовестности и с согласия всех собственников жилья. Несогласная с данным решением супруга вправе подать в суд и отменить сделку (отмена возможна в случае, если покупатель знал об имущественных правах, за ней закрепленных).

Предотвратить подобный казус можно при внесении соответствующих положений в брачный контракт. Избежать неприятной ситуации можно в случае, если заключенный договор требует юридически заверенного согласия на его подписание. В остальных обстоятельствах доказать отсутствие согласия будет непросто.

Итак, каждый супруг вправе распоряжаться совместной собственностью по личному усмотрению до тех пор, пока предпринятые действия не вступают в противоречия с мнением второго собственника и не нарушают общих интересов. Если жена хочет продать дачу, а муж не желает и слышать о продаже, то придется договориться либо определить размер собственной доли через суд.

Общее, совместно нажитое имущество

  • вся собственность, которая была накоплена за годы брака, если на этот счет не содержится особых указаний в брачном контракте или законодательстве

Добрачная собственность

  • собственность, принадлежащая гражданам до вступления их в брак;
  • личные вещи, за исключением драгоценных украшений и предметов роскоши;
  • имущество, переданное во владение по акту дарения либо по наследству.

При реализации права на использование имущества супруги не должны забывать и об обязанностях. Муж и жена должны вместе участвовать в поддержании собственности в надлежащем виде. Если жена не работает, занимается детьми и домашним хозяйством, то основной ее задачей в этом плане станет наведение порядка и чистоты в доме, придание ему жилого вида, создание уюта (покупка занавесок, ковров, выбор обоев, постельного белья, мебели, создания интерьера).

Основная функция мужа – проведение необходимых ремонтных работ, перестройка, улучшение жилья.

У обоих супругов есть право на получение дохода от совместной собственности. Если квартира, к примеру, была сдана в наем, то полученные деньги следует делить пополам либо откладывать в общую копилку. Совместная собственность на квартиру требует принятия не только общих решений, но и действий по ее благоустройству.

К совместно нажитому движимому имуществу относят:

  • любой вид дохода, полученный каждым из партнеров;
  • вещи и бытовые приборы, кроме тех, что находятся в личном пользовании;
  • акции, фондовые бумаги, паи в предприятиях;
  • депозитные и иные вклады, в том числе, размещенные в частных организациях;
  • любое другое имущество, за исключением результатов интеллектуального труда.

Брачный контракт может содержать прочие положения об отнесении вещей к общей совместной собственности. Так, результаты интеллектуального творчества принадлежат исключительно автору произведения или научного изыскания. В то же время полученный доход от них признается общим.

Активы крестьянско-фермерского предприятия

Согласно п.2 ст.257 ГК РФ все движимое и недвижимое имущество на балансе крестьянского товарищества признается общей совместной собственностью всех его участников. Особенностью данного вида владения является:

  • отсутствие в законе определенного перечня субъектов, могущих являться членами такого хозяйства;
  • возможность избрания другого режима собственности (между собственниками земли заключается специальное соглашение).

В процессе документального оформления прав на жилье и землю в качестве основного владельца может быть указан глава хозяйства или же перечислены все его члены. Особой роли это не играет, поскольку на судьбу собственности не влияет. Все решения принимаются на общем совете, в том числе и те, что касаются распоряжения имуществом.

Общая собственность супругов или членов КФХ – это имущество, которым владеют несколько граждан сообща на основании соглашения о создании крестьянского хозяйства либо в результате оформления супружеских отношений. Любое решение, касающееся совместной собственности, принимается после определения мнения каждой из сторон.

Супруги вправе самостоятельно распоряжаться нажитым имуществом, при условии, что их действия не ущемляют права друг друга, и не нарушают положения ГК РФ. При необходимости общую совместную собственность можно поделить на доли. Для этого владельцы имущества обязаны обратиться к юристу для определения долей каждого из них.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector