Договор аренды с правом последующего выкупа

Существенные условия, образец договора аренды недвижимости с последующим выкупом

Существенными признаются условия договора, подлежащие обязательному согласованию сторонами и закреплению в заключаемом соглашении. Если они не определены, впоследствии договор может быть по инициативе любой из сторон (равно как и иного заинтересованного лица) признан в судебном порядке незаключенным.

Существенными для договоров аренды недвижимости с последующим выкупом являются следующие условия:

  • предмет, то есть имущество, которое арендатор передает арендодателю;
  • выкупная цена, то есть сумма, которую должен выплатить арендодатель;
  • условия и порядок выплаты выкупной цены.

Как видите, срок аренды существенным условием не является, т. е. сделка может быть заключена как на определенный срок, так и бессрочно. В случае неограниченного срока аренды переход права собственности к арендатору возможен только после выплаты выкупной цены в полном объеме.

Выплата выкупной цены может осуществляться и на периодической основе (как арендные платежи), и посредством единовременного взноса по окончании срока аренды. Если договор содержит условие о выплате выкупной цены совместно с арендными платежами, следует включить стоимость имущества в размер платежей, предварительно разделив ее на количество месяцев аренды.

Образец договора аренды с последующим выкупом, в котором отражены все его существенные условия, доступен для скачивания на нашем сайте.

Заключение соглашений об аренде имущества и последующем его выкупе предполагает заключение смешанного договора. Ведь этот документ будет содержать элементы как договора аренды, так и договора купли-продажи.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Кроме этого, условиями может быть предусмотрен переход к арендатору права собственности на арендованное имущество в двух случаях:

  • по окончании срока аренды;
  • досрочно — при внесении арендатором всей выкупной цены за имущество.

При этом, если в договоре не было оговорено условие о досрочном выкупе имущества, то в любой момент можно заключить дополнительное соглашение с таким условием. Также можно ранее перечисленную арендную плату зачесть в счет уплаты выкупной цены.

Важно

Договор аренды имущества с правом выкупа должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Как и для любых других соглашений, договор аренды с правом выкупа должен содержать определенные существенные условия, без согласования которых контракт могут признать незаключенным.

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным. Так что обязательно обратите внимание, чтобы в тексте документа были прописаны:

  • адрес местоположения объекта аренды, этаж;
  • наименование объекта аренды (нежилое помещение, часть нежилого помещения);
  • инвентарный номер;
  • функциональное назначение (нежилое — производственное, складское, торговое, административное и т. п.);
  • площадь.

Также к договорам аренды нежилых помещений применяется условие о необходимости установления размера арендной платы, предусмотренное для аренды зданий и сооружений. Еще одно существенное условие, характерное для договора аренды недвижимости с правом выкупа, это информация о стоимости этого объекта.

Таким образом, при заключении договора аренды с правом выкупа необходимо прописать данные, которые позволяют точно идентифицировать имущество. Также обязательно указать стоимость арендной платы за это имущество и полную цену, за которую оно будет реализовано.

Договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа, заключенный на срок более года, должен пройти государственную регистрацию. Если этого не сделать, то он будет считаться незаключенным.

При составлении образца договора аренды с последующим выкупом важно обратить внимание на следующие моменты:

  • в нем обязательно должны быть указаны исчерпывающие характеристики объекта, передаваемого арендатору-покупателю (п. 3 ст. 607 ГК РФ);
  • договор должен быть обязательно составлен в письменной форме при сроке заключения от 1 года, а если арендатором и/или арендодателем является юридическое лицо, то независимо от срока (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
  • если передается недвижимость и период действия договора превышает 1 год, такой договор необходимо зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ). 

Договор аренды с правом последующего выкупа

Желательно прописать, когда именно арендатор становится собственником — до истечения периода действия договора или после (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.08.2012 по делу № А39-3686/2011). Очень часто возникают споры в связи с нежеланием арендодателя (продавца) оформлять в Росреестре переход права собственности к арендатору (покупателю), так что эти условия должны быть оговорены максимально подробно (постановление АС Дальневосточного округа от 14.07.2015 № Ф03-2514/15 по делу № А51-27514/13).

В отношении цены покупки должно быть указание:

  • включает арендная плата выкупную цену или нет;
  • фиксируется выкупная цена или нет;
  • подлежит ли цена индексации (определение ВС РФ от 23.11.2015 № 302-ЭС15-14546 по делу № А10-5070/14). 

Арендатору при заключении договора аренды с последующим выкупом стоит убедиться, что лицо, передающее объект аренды, владеет или уполномочено распоряжаться им. Иначе такая сделка не порождает правовых последствий (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 14.10.2015 по делу № 33-9679/15).

Если стороны решили, что объект аренды необходимо застраховать, условия страхования также следует прописать в договоре. 

Важно! Всем известно, что период действия не является для договора аренды с последующим выкупом общеобязательным условием. Однако его все же стоит предусмотреть. По договорам на неопределенный срок часто возникают споры, поскольку стороны по-разному толкуют исполнение обязательств (апелляционное определение Мосгорсуда от 08.12.2014 по делу № 33-45541).

Все остальные условия договора соответствуют стандартным условиям арендного договора.

Образец договора аренды с последующим выкупом размещен здесь: Договор аренды с последующим выкупом — образец. С помощью этого документа можно самостоятельно составить индивидуальный договор, подходящий для конкретной ситуации и объекта аренды. 

Договор аренды с последующим выкупом: правовая природа

Договор аренды с последующим выкупом неоднороден:

  • его основное содержание составляют положения об аренде;
  • в части выкупа имущества используются некоторые конструкции из договора купли-продажи. 

В юридической науке существует мнение, что договор аренды с последующим выкупом — это своеобразный вид аренды и элементов сделки по продаже в нем нет. Однако вся правоприменительная и судебная практика исходит из точки зрения о смешанной природе этого договора.

Следует учесть, что есть основные положения об аренде, а есть специальные, которые учитывают особенности разновидностей арендных сделок (§ 2, 6 гл. 34 ГК РФ) или передаваемого имущества (§ 3–5 гл. 34 ГК РФ). Их применение зависит от объекта аренды в конкретном договоре (ст. 625 ГК РФ).

В отношении условий о выкупе имущества предписано использовать нормы, содержащие требования:

  • к составлению договора купли-продажи (п. 2 информационного письма президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01.2002 № 66, апелляционное определение Омского областного суда от 13.01.2016 по делу № 33-175/16);
  • возникновению права собственности (п. 8 постановления пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» от 17.11.2011 № 73, далее — постановление № 73). 
Предлагаем ознакомиться:  Доля в квартире по наследству после смерти порядок владения

Не путать с лизингом и рассрочкой

Многие часто путают договор аренды с правом выкупа и договор лизинга. Это понятно, ведь подобные соглашения имеют много общего, кроме того, лизинг часто называют финансовой арендой.

Основное отличие указанных соглашений заключается в том, что в аренду может быть передано любое имущество. В лизинг же можно передавать только то имущество, которое специально куплено для таких операций и согласовано с лизингополучателем. То есть фактически лизингодатель является просто посредником между продавцом и покупателем. А при аренде стороны действуют напрямую, без привлечения третьих лиц.

Интересно

Не является условием о праве выкупа положение в договоре, согласно которому, если арендодатель решит продать переданное в аренду имущество, арендатор имеет приоритетное право на его приобретение.

Такие соглашения, как купля-продажа товара в кредит с условием рассрочки платежа, также нельзя приравнивать к аренде с правом выкупа. Это следует из того, что при рассрочке если покупатель уже оплатил более половины стоимости товара, то продавец не может отказаться от сделки и потребовать товар обратно (п.

2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66). А при аренде данное правило не выполняется. То есть, если после окончания действия договора выкупная стоимость имущества не выплачена, но арендатор заплатил ее большую часть, арендодатель может потребовать имущество обратно. Следовательно, нельзя рассматривать арендные платежи как приобретение имущества в собственность с рассрочкой платежа.

Договор аренды с последующим выкупом. Общие положения

Договор аренды недвижимости с правом выкупа

Есть норма (п. 1 ст. 624 ГК РФ), согласно которой объект аренды переходит к арендатору в том случае, если он выплатил его полную стоимость, предусмотренную договором (постановление АС Московского округа от 15.12.2015 № Ф05-6657/14 по делу № А40-126332/15).

Если стороны сразу не предусмотрели возможность выкупа имущества, они могут сделать это и позже, заключив дополнительное соглашение (п. 2 ст. 624 ГК РФ) в пределах срока аренды (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 16.10.2015 № Ф02-4977/2015 по делу № А10-553/2015).

Установлен законодательный запрет на выкуп некоторого имущества, например:

  • в ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ;
  • ст. 5 ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике» от 23.08.1996 № 127-ФЗ. 

При оплате в полном объеме стоимости имущества арендатору больше не нужно вносить арендные платежи (определение ВС РФ от 09.03.2016 № 306-ЭС16-619 по делу № А498274), а право собственности на выкупленное имущество возникает на основе договора купли-продажи (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Стороны также вправе самостоятельно установить, когда прекращается обязательство по внесению платы за имущество арендодателю (п. 5 постановления № 73). Исключение составляет только 1 объект аренды — участок земли (п. 7 постановления № 73).

Важно! Выкупать имущество или нет — это выбор арендатора. Понуждение к выполнению договорных условий о выкупе не основано на законе. Если арендатор не желает выкупать объект сделки, договор продолжает действовать, но без условия о приобретении имущества (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.09.2011 по делу № А58-8158/10).

Правовое регулирование порядка заключения договоров аренды недвижимости, предполагающих возникновение у арендатора права выкупа, производится Гражданским кодексом РФ (далее — ГК РФ):

  • по условиям в части аренды — гл. 34;
  • по условиям в части купли-продажи — § 1 и 7 гл. 30.

Законодателем в ст. 421 ГК закреплен принцип свободы договора, предоставляющий гражданам и организациям самостоятельно определять условия и правовые последствия при заключении соглашений. Такая возможность способствует оформлению смешанных договоров, совмещающих в себе условия двух и более их видов.

Договор аренды недвижимости с правом покупки — возмездный и консенсуальный. По условиям такой сделки одна сторона передает другой в аренду на определенный срок недвижимость и обязуется при внесении полной выкупной цены передать предмет сделки в ее собственность арендатора, другая — берет обязательство по своевременному внесению арендных платежей, выплаты по окончании определенного срока выкупной цены за имущество и получения его в собственность.

На практике заключенное соглашение включает одно из следующих условий перехода в собственность арендованной недвижимости (ст. 624 ГК РФ):

  • по истечении определенного времени;
  • после выплаты установленной соглашением выкупной цены в полном объеме.

Выкупная цена, в зависимости от достигнутых договоренностей, может как включаться в арендные платежи, так и вноситься по окончании срока аренды. Перешедшим в собственность имущество считается после полной выплаты выкупной цены и государственной регистрации перехода права.

Учет операций

На практике чаще всего договоры аренды с правом выкупа заключаются по двум схемам.

1. Арендатор перечисляет выкупную цену равномерно в течение срока аренды одновременно с арендными платежами. При этом данные платежи разделяются между собой.

2. Арендатор перечисляет только арендные платежи. А по окончании срока договора стороны подписывают дополнительное соглашение о том, что часть арендных платежей засчитывается в счет выкупной цены арендованного имущества.

Договор аренды с правом последующего выкупа

В зависимости от выбранной схемы сделки рассмотрим бухгалтерский и налоговый учет как у арендатора, так и у арендодателя.

У арендатора

В бухгалтерском учете при получении арендованного имущества его необходимо отразить на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства». Имущество отражается по стоимости, которая указана в договоре. На данный объект бухгалтер может завести отдельную инвентарную карту, однако амортизацию начислять не нужно. Ведь арендованный объект все еще будет в собственности арендодателя до истечения договора.

Если выкупная цена равными частями перечисляется арендодателю в течение срока действия договора аренды, то данные суммы не включаются в расходы компании. Они являются для компании авансами и формируют дебиторскую задолженность арендодателя. Учитываются такие авансы по дебету счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» или счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» в корреспонденции со счетом 51 «Расчетный счет». Поскольку выкупная цена формирует первоначальную стоимость имущества, то данные платежи не признаются в текущих расходах арендатора.

Предлагаем ознакомиться:  Учебные отпуска и порядок их предоставления

При этом перечисленные арендные платежи учитывают в составе расходов по обычным видам деятельности, если имущество используется в предпринимательской деятельности. Как правило, сумма арендной платы отражается по дебету счетов учета расходов (счета 20, 23, 26) и кредиту счетов расчетов (76 или 60).

После перехода прав собственности на объект аренды его принимают к учету в качестве основного средства по первоначальной стоимости, то есть по выкупной цене. При этом стоимость приобретенного объекта списывается с забалансового учета. Затраты на приобретение имущества собираются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Важно

Если арендатор применит в налоговом учете амортизационную премию, то в бухучете возникнет ОНО, которое отражается по дебету счета 68, субсчет «Расчеты по налогу на прибыль», и кредиту счета 77.

В ситуации, когда арендатор перечисляет только арендные платежи, которые впоследствии засчитываются в счет уплаты выкупной стоимости, учет будет аналогичен описанному выше в части арендных платежей. То есть их признают в расходах по обычным видам деятельности.

Интерес здесь представляет учет операций по выкупу имущества после истечения договора аренды. Изначально арендодателю выплачивались арендные платежи, которые бухгалтер признавал в расходах полностью. Однако после подписания допсоглашения получилось, что часть арендных платежей составила выкупную стоимость.

В таком случае, если излишне списанные в расходы арендные платежи относятся к периоду, когда заключено допсоглашение, то проводки, которыми арендная плата была излишне списана в расходы, сторнируются. При этом выкупная цена имущества относится на счет 08.

Договор аренды с правом последующего выкупа

Если же арендные платежи были списаны в прошлые годы, то в отчетности текущего периода на их сумму делается проводка: Дебет 08 Кредит 91-1. Из этой записи следует, что компания показывает прибыль прошлых лет, выявленную в отчетном году, так как ранее были излишне учтены расходы.

В налоговом учете арендные платежи относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией. В зависимости от принятой учетной политики расходы на аренду могут признаваться или на дату расчетов, или на дату платежных документов, или на последний день отчетного периода. Ежемесячные авансовые платежи в счет погашения выкупной стоимости являются для арендатора выданными авансами и расходами организации не признаются.

В том случае, когда арендные платежи впоследствии засчитываются в счет выкупной стоимости, необходимо восстановить расходы прошлых периодов в части этих платежей, поскольку эти затраты должны списываться через амортизацию. Следовательно, необходимо подать уточненную декларацию по налогу на прибыль.

С сумм арендных платежей арендодатель может принять к вычету НДС. Для этого нужен счет-фактура арендодателя на соответствующую сумму и акт приема-передачи объекта аренды.

С выкупной стоимости, которая уплачивается одновременно с арендой, также можно получить вычет по НДС как с авансов. Но для этого требуется постановка объекта на учет. Налоговики настаивают на том, что вычет заявить можно только после постановки имущества в качестве основного средства на счет 01. Но у судей на этот счет иное мнение. Они допускают применять вычет уже в том месяце, когда капвложения отражены на счете 08.

А вот при признании части арендных платежей после истечения договора в выкупной стоимости имущества НДС за прошлые периоды придется восстановить и также подать уточненку. Почему? Да потому, что НДС с выкупной стоимости помещения можно предъявить к вычету только после постановки помещения на учет. Авансами данные платежи в момент уплаты тоже не признавались, следовательно, принятые к вычету суммы НДС на момент их перечисления арендодателю принять к вычету было нельзя.

Что касается налога на имущество, то арендатор не будет являться плательщиком до тех пор, пока не отразит объект на счете 01. Как только это произойдет, необходимо будет рассчитать сумму налога, исходя из стоимости имущества.

У арендодателя

Переданное в аренду имущество остается в собственности арендодателя и с баланса не списывается. Такое имущество можно отразить в учете на отдельном субсчете счета 01 «Основные средства, переданные в аренду». При этом следует иметь в виду, что амортизацию должен начислять именно арендодатель, поскольку имущество остается на его балансе.

В зависимости от порядка учета доходов по договорам аренды, закрепленного в учетной политике, организация включает в доходы:

  • по обычным видам деятельности (на счете 90 «Продажи», субсчет 90/1 «Выручка»), если предоставление помещений в аренду является одним из основных видов деятельности;
  • прочие доходы (на счете 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91/1 «Прочие доходы»), если аренда не является видом деятельности предприятия.

Инвестиционные сделки чаще заключают по торговой и офисной недвижимости, реже — по складам и др.

Ежемесячные платежи, перечисляемые в счет выкупной цены, будут для арендодателя авансами, составляющими кредиторскую задолженность арендодателя, и подлежат учету на счете 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками». В составе доходов они не отражаются. А вот на дату перехода права собственности на помещение к покупателю выкупная цена имущества, полученная арендодателем, признается им прочим доходом, а остаточная стоимость выкупленного арендатором имущества — прочим расходом.

В том случае, когда арендные платежи частично признаются в счет уплаты выкупной стоимости после окончания срока аренды, учет будет аналогичным вышеописанному. Различия будут только при отражении выкупа помещения. Изначально арендодатель получал только арендные платеди и правомерно учитывал их в доходах.

И тут имеет значение момент подписания допсоглашения. Если оно подписано в том же отчетном периоде, когда выплачивались арендные платежи, то проводки, которыми арендная плата была излишне признана в доходах, сторнируются. После этого доходы в виде выкупной цены имущества отражаются проводкой Дебет 62 Кредит 91-1.

Если же арендные платежи, зачтенные в счет выкупной стоимости, были признаны в доходах в прошлые годы, то надо сделать проводку Дебет 91-2 Кредит 76 — отражены излишне признанные доходы прошлых периодов. Одновременно надо показать доход от продажи имущества. Для этого бухгалтеру надо сделать проводку Дебет 62 Кредит 91-1.

Отражение в налоговом учете в составе доходов арендных платежей зависит от порядка признания доходов, закрепленного в учетной политике для целей налогообложения.

Кроме того, в зависимости от того, является ли для арендодателя предоставление имущества в аренду основным видом деятельности или нет, арендная плата может учитываться в составе доходов от реализации или внереализационных доходов.

Доход от реализации будет включаться в налоговую базу на последнее число каждого месяца или на момент окончания договора аренды, если его действие истечет до окончания месяца.

Предлагаем ознакомиться:  Среднесписочная численность работников - что это такое и кто входит в список сотрудников

Если арендные платежи будут учитываться как внереализационный доход, то он признается:

  • или на дату расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров;
  • или на дату предъявления организации документов, служащих основанием для произведения расчетов;
  • или на последний день отчетного (налогового) периода.

Соответственно амортизация по переданному в аренду помещению и другие расходы, связанные с его содержанием, включаются или в расходы, связанные с производством и реализацией, или во внереализационные расходы.

Каждый платеж в счет выкупной цены признается для арендодателя авансом. При методе начисления предоплата в целях налогообложения не учитывается. Выкупная цена объекта недвижимости, переходящего в собственность арендатора, будет учтена как выручка от реализации на дату перехода права собственности на недвижимость к арендатору. В этот же момент арендодатель может учесть в расходах остаточную стоимость имущества.

Когда арендные платежи признаются частью выкупной цены после окончания срока аренды, получается, что в прошлые отчетные периоды арендодатель учитывал все перечисляемые ему арендатором суммы в налоговых доходах как арендные платежи. А по окончании срока аренды оказалось, что часть этих выплат составляет выкупную цену.

По НДС ситуация складывается следующим образом. Арендодатель включает арендные платежи в налоговую базу по НДС в последний день каждого месяца аренды, то есть на дату оказания услуг по предоставлению имущества в аренду. Выкупная цена, перечисляемая одновременно с арендными платежами, является для арендодателя авансом, с которого он должен уплачивать НДС.

При иной схеме НДС, начисленный к уплате за прошлые налоговые периоды, надо будет уменьшить на суммы НДС, относящиеся к арендной плате, зачтенной в счет выкупных платежей. Так как НДС с выкупной стоимости помещения надо начислить и отразить в декларации только в момент реализации помещения, то есть перехода права собственности на него к арендатору.

С переданного в аренду недвижимого имущества, пока оно учитывается на балансе в качестве объекта основных средств, арендодатель должен уплачивать налог на имущество.

Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения

Если предметом договора является аренда и выкуп нежилого помещения, условия внесения арендных платежей перестают действовать после оплаты стоимости выкупаемого имущества, но не позднее оформления перехода права собственности, независимо от того, был сам договор аренды зарегистрирован или нет (п. 6 постановления № 73).

Есть еще 1 нюанс выкупа нежилого помещения: арендатор становится собственником выкупленной недвижимости с момента его оформления в установленном порядке (используются конструкции договора купли-продажи), обязательства арендатора прекращаются (арендную плату он больше не платит). Однако стороны вправе согласовать иные условия (п. 8 постановления № 73).

В договоре аренды с правом выкупа нежилого помещения необходимо прописать его характеристики в соответствии с технической и кадастровой документацией (техническим паспортом БТИ, включающим экспликацию и поэтажный план, а также кадастровым паспортом).

Кроме того, к особенностям договора аренды с правом выкупа нежилого помещения можно отнести следующее:

  • Эти соглашения регистрируются по правилам аренды зданий и сооружений (ч. 2 ст. 651 ГК РФ), хотя формально к таковым не принадлежат (информационное письмо президиума ВАС РФ «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» от 01.06.2000 № 53).
  • Если запись об аренде в ЕГРП (с 01.01.2017 – ЕГРН, согласно новому ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ) сохранилась после оформления права собственности арендатором, это не означает, что арендные отношения продолжаются. Стороны также могут включить в соглашение иные условия. Исключением является выкуп имущества в соответствии с правилами, установленными ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» от 22.07.2008 № 159-ФЗ, согласно которым запрещается обязывать арендатора оплачивать аренду после выкупа имущества (п. 6 постановления № 73).
  • Арендатору стоит помнить, что не стоит вносить улучшения до выкупа имущества, если это не согласовано с собственником помещения и/или компетентными органами, иначе договор может быть расторгнут (постановление 16-го арбитражного апелляционного суда от 13.01.2016 № 16АП-4769/15 по делу № А63-102/14, апелляционное определение Воронежского областного суда от 08.10.2015 по делу № 33-5203/15).

Договор аренды с правом последующего выкупа — специфический вид арендного договора. Будучи смешанным по своей структуре, он иногда вызывает трудности при его составлении. Однако, используя образец договора аренды с последующим выкупом, размещенный выше, и учитывая все особенности, предусмотренные законодательством, каждый юрист, даже начинающий, справится с оформлением такого договора.

В качестве участников договора аренды недвижимости с последующим выкупом, несмотря на наличие в нем элементов купли-продажи, выступают:

  • арендодатель — как правило, собственник имущества (исключение — субаренда), который передает другой стороне объект недвижимости в аренду, а после выплаты выкупной цены — в собственность;
  • арендатор — лицо, заключившее с собственником недвижимости соглашение об использовании имущества с возможностью его выкупа при условии внесения арендной платы и возмещения согласованной стоимости.

Поскольку договор является смешанным и включает условия купли-продажи, допустимо именовать стороны также как покупатель и продавец соответственно.

Правовой статус сторон определяется с учетом условий сделки и предполагает возложение на арендодателя (продавца) следующих обязанностей:

  • предоставить недвижимость во владение и пользование другой стороне;
  • осуществлять капитальный ремонт до момента выплаты выкупной цены и перехода права собственности к арендатору;
  • нести расходы по уплате налогов и сборов.

Этот перечень не является исчерпывающим, дополнительные условия могут быть определены в договоре.

Договор без выкупной цены

На практике возможны и такие ситуации, когда по каким-либо причинам стороны не прописали в договоре размер выкупной стоимости имущества. В данном случае проблем с контролерами не избежать. Ведь налоговики посчитают, что это безвозмездная передача имущества. То есть постараются начислить с этой сделки НДС.

А еще инспектор может попытаться самостоятельно определить какая часть арендных платежей относится к выкупной стоимости исходя из рыночных цен на аналогичное имущество. Результат будет один и он не доставит радости — вам доначилят налоги. Однако с этим можно поспорить, сославшись на Гражданский кодекс.

Д. Начаркин, эксперт 

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector