Акт возврата нежилого помещения при расторжении договора аренды образец

Акт возврата помещений по договору аренды

Возврат объекта по арендному соглашению, будь то большое производственное строение или маленькое торговое помещение, жилое или нежилое помещение, предполагает обязательное соблюдение установленных процедур.

Акт возврата помещения

Акт по возврату арендуемого помещения не имеет статуса самостоятельного документа

Неотъемлемым этапом составления акта становится проверка арендуемого объекта, при этом немаловажно оценить:

  • внешний вид помещения;
  • состояние окон, дверей, полового и потолочного покрытия;
  • состояние коммуникационных систем, к которым относится электроснабжение, водоснабжение, отопление объекта.

Особенно актуален акт возврата нежилого помещения по договору аренды в таком случае, если помещение использовалось арендатором по долгосрочному договору – за продолжительный период времени всевозможные изменения внутри объекта бывают неминуемы.

Грамотно подготовленный, оформленный и подписанный обоими участниками сделки документ является абсолютной гарантией отсутствия в дальнейшем всяческих осложнения, как для арендатора, так и для арендодателя. Подобные осложнения могут быть связаны с разногласием сторон по арендному договору, в особенности, если решением конфликтной ситуации будет заниматься суд. Вот почему к составлению данного документа необходимо подойти с наибольшей внимательностью.

Оформление акта при расторжении договора арендыобычно возлагается на владельца арендуемого объекта, который выступает в роли наймодателя, либо его законного представителя, уполномоченного к проведению подобных действий соответствующей доверенностью. В данной роли от имени компании может выступать юрист организации либо сотрудник (начальник) отдела, который отвечает за сдачу в поднаем имеющихся объектов и исполнение оформленных соответствующим образом обязательств. Самое важное, чтобы данное лицо имело представление о том, как составляются подобные документы и знал действующие правовые нормы РФ.

Важные аспекты

Документ на возврат имущества составляется и подписывается сторонами до момента прекращения срока действия арендного договора.

Допустимо, что сведения, касающиеся непосредственно арендуемого объекта, могут быть оформлены как в текстовом виде, так и в форме таблицы. К слову, таблица будет более целесообразной, если составляющими объекта являются несколько помещений в одном здании.

Описание объекта может кратким или детализированным. Подробный вариант, с юридической точки зрения, разумеется, предпочтителен.

Акт возврата нежилого помещения при расторжении договора аренды образец

Унифицированного, единого формата документа, подтверждающего возврат помещения по арендному соглашению, не предусмотрено, поэтому законный собственник помещения, представитель организации или иные уполномоченные лица вправе написать ее в свободной форме или, когда в распоряжении арендодателя имеется специально разработанная шаблонная форма акта – допустимо использовать ее.

Правильное оформление акта возврата помещения

Единого формата документа, подтверждающего возврат помещения по арендному соглашению, не предусмотрено

Акт структурно разделяется на 3 части:

  1. Шапка документа, где прописывает его название, указывает номер главного арендного договора, который служит его основанием, а также номер самого акта, дата и место его составления.
  2. Основная часть, особенности которой будут описаны далее.
  3. Заключительная часть, где проставляются подписи и идентификационные реквизиты сторон — подписи должны быть поставлены собственноручно, использование факсимиле в такой ситуации недопустимо.

Основная часть

Как понятно из определения к составлению данной части акта возврата помещения следует отнестись особенно серьезно.

Она должна содержать следующие пункты:

  • наименование сторон, участвующих в составлении акта;
  • их полные идентификационные данные, которые должны полностью совпадать с учредительными документами фирм или паспортным данным физического лица;
  • ФИО собственника помещения (руководителя компании) или его законного представителя;
  • основание для составления акта – в данном случае аннулирование арендного соглашения;
  • адресные данные месторасположения помещения;
  • детальное описание состояния помещения при его возврате наймодателю, в том числе, состояние имеющихся коммуникаций;
  • подтверждение факта отсутствия взаимных претензий — если определенные претензии к нанимателю имеются, то их необходимо прописать особенно подробно, что позволит в последующем (основываясь на составленном акте) требовать возмещения материального ущерба.
Образец акта

Образец акта

А перед этим сторона, принимающая помещение, должна тщательно проверить техническое состояние объекта.

Но, как и любой другой документ, акт должен иметь следующие обязательные пункты: Название документа. Полное наименование, персональные данные и реквизиты участников сделки.

Основные характеристики объекта. Виды и техническое состояние всего оборудования, находящегося внутри помещения.

Особые отметки, которые делаются сторонами при обнаружении отклонений от нормы.

__________, именуем__ в дальнейшем «Арендатор», в лице _________________, действующего на основании _____________, возвратил_, а _____________________, именуем__ в дальнейшем «Арендодатель», в лице _________________, действующего на основании _________, принял_ нежилое помещение N. ______ (номер помещения приведен согласно экспликации от «__»_____________ _200_ г., ____ этаж, общей площадью ___ кв.

Акт возврата нежилого помещения при расторжении договора аренды образец

м, расположенное по адресу: _______________________________, согласно Договору N. _____ аренды нежилого помещения от «__»________ 200_ г.

Недостатки в возвращенном имуществе не выявлены. Имущество возвращено Арендодателю в срок, установленный в договоре, и в состоянии, установленном указанным договором аренды.

Настоящий акт составлен в 2 (двух) экземплярах, один из которых находится у Арендодателя, другой — у Арендатора.

Передал: Принял: Руководитель Руководитель

Информацию, касающуюся непосредственно помещения, можно оформлять как в текстовом виде, так и в форме таблицы (второй вариант наиболее целесообразен, когда помещение состоит из нескольких отдельных комнат).

Print Friendly, PDF & Email

Главное, что требуется соблюсти — чтобы документ по своему составу отвечал некоторым стандартам делопроизводства, а по содержанию включал в себя ряд определенный сведений.

По структуре акт условно можно разделить на три части: «шапка», основной раздел и заключение, т.е.

Какие нужны документы Для того чтобы расторгнуть соглашение, следует подготовить следующий перечень документов:

  1. Документы, подтверждающие личность участников.
  2. Уведомление, которое подтверждает направление одним из участников договора решение о прекращении арендных отношений;
  3. Копия ранее составленного договора об аренде помещения;
  4. Акт о приеме-передаче объекта;
  5. Экземпляры соглашения о прекращении правоотношений. Как ранее уже было сказано, подготавливается в соответствии с количеством участников. Как правило, количество таких соглашений, соответствует количеству ранее подготовленных и подписанных соглашений об аренде помещения;

«Применение данной нормы связано с установлением факта возврата имущества из аренды.

При этом неподписание сторонами акта приема-передачи еще не свидетельствует о продолжении арендных отношений и неисполнении арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества. Составление передаточного акта является обязанностью как арендатора, так и арендодателя в силу пунктов 2.1.11 и 2.2.17 договора.

Оформление акта возврата помещения

Как обозначить в документе состояние площади?

Неудовлетворительное В том

Но он носит один из заглавных нюансов при оформлении договора, и без него договор не будет иметь полной силы.

АПП нежилого помещения требуется для подтверждения факта передачи объекта от одного пользователя к другому, при этом устанавливаются в договоре условия пользования временного порядка. В условия пользования АПП подразумевается арендная плата от нанимателя. При завершении срока аренды помещения требуется продление договора повторно или расторжение.

После формирования сделки и подписания его сторонами вся ответственность переноситься на плечи арендатора. Для арендодателя АПП является куда более существенным и весомым документом, поскольку отметив в нем все необходимое для него же самого, он заблаговременно защищает свои права, как владельца и гарантирует себе возврат недвижимости в передаточном состоянии, с возможностью материального возмещения нанесенных убытков от арендатора в период пользования.

В процессе действия договора аренды нежилого помещения иногда возникают ситуации, при которых необходимо расторжение заключенной договоренности.

Результатом такого расторжения фактически становится прекращение аренды помещения и освобождение снимаемого помещения арендатором с полным возвращением всех имеющихся в нем вещей и ценностей, предоставленных арендодателем на время пользования.

Для того чтобы документально оформить такое действие, составляется соглашение о расторжении договора аренды, которого предъявляются особые требования.

Перед тем как составить непосредственное соглашение о расторжении договора аренды одна из сторон – арендатор или арендодатель — в обязательном порядке в письменном виде направляют второй стороне договорных отношений уведомление об имеющихся намерениях.

Аренда нежилого помещения, будь то офис, склад или торговая площадь – серьезный шаг для каждого предпринимателя

Важно

Договор) о нижеследующем. 1. В соответствии с п. 7.1 Договора Арендатор возвращает нежилое помещение (далее — Помещение), полученное в аренду по Акту приемки-передачи недвижимости (нежилого помещения) N 1 от «18» февраля 2013 г. во временное владение и пользование, а Арендодатель принимает Помещение общей площадью 28,2 кв. м, кадастровый номер Помещения 77-77-05/072/2009-336, по адресу: г. Москва, ул. Московская, д. 15, этаж 1, номер Помещения на поэтажном плане: 1 этаж, помещение III, комната 1.

Как составить акт возврата имущества по договору аренды

Важные аспекты

5/5 (1)

Когда сторонами соглашения принято взаимное решение о прекращении арендных правоотношений, стороны подписывают соглашение, которое является просто формальным документом.

Учтите! Законодательно такая форма закреплена не была, в связи с этим стороны самостоятельно решают, какие данные в документе должны содержаться.

Рекомендуется включение в документ следующей информации:

  • Наименование документа «Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения». Требуется указание номера и даты составления документа, а также указание на место, где был составлен договор;
  • Далее указываются персональные данные обоих сторон правоотношения. Когда в их качестве выступают физические лица, то в документ вносятся паспортные данные, а также информация о месте проживания лиц. Когда участниками правоотношения являются юридические лица, то в соглашении указывается полное наименование организации, сведения о государственной регистрации в качестве организации;
  • В тексте соглашения вносится следующая формулировка: «Считать договор № _ от __ недействительным с ____». Сведения о дате расторжения договора должна быть обязательно указана. Стороны вносят пункт о том, что не имею друг другу претензий. Дополнительно следует составить акт приема – передачи на основании, которого будет передано помещение;
  • В конце документа участники указывают дату подписания и свои личные подписи.

Соглашение должно иметь количество экземпляров, которое пропорционально количеству участников соглашения.

Подписание акта на возврат помещения

Когда соглашение заключалось сроком более года, то лица должны совместно подать заявление в Росреестр для внесения сведений о прекращении прав пользования помещением.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Какие нужны документы

Для того чтобы расторгнуть соглашение, следует подготовить следующий перечень документов:

  • Экземпляры соглашения о прекращении правоотношений. Как ранее уже было сказано, подготавливается в соответствии с количеством участников. Как правило, количество таких соглашений, соответствует количеству ранее подготовленных и подписанных соглашений об аренде помещения;
  • Уведомление, которое подтверждает направление одним из участников договора решение о прекращении арендных отношений;
  • Копия ранее составленного договора об аренде помещения;
  • Акт о приеме-передаче объекта;
  • Документы, подтверждающие личность участников.
Предлагаем ознакомиться:  Проводки при договоре комиссии у комиссионера усн

Как составить исковое заявление о возврате денежных средств?

Соглашение об аренде помещения может содержать норму, которая позволит автоматически его продлить при наступлении определенного срока. Еще одним из способов продления арендных отношений – заключение дополнительного соглашения.

Когда наступил срок окончания правоотношений и стороны не намерены продолжать эти отношения, то соглашение прекращает свое юридическое действие. В государственный реестр вносится соответствующая запись.

В случае, когда срок отношений наступает, но договор предусматривает возможность его автоматического продления, участники договора должны обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении договорных правоотношений.

Когда лица пришли к обоюдному согласию о расторжении правоотношений, то они составляют новое соглашение и обращаются в государственный орган с заявлением о прекращении юридической силы предыдущего документа.

В таком случае, необходимо осуществить следующий алгоритм действий:

  • Составить соглашение о расторжении договора в двух экземплярах, имеющих подписи каждой стороны;
  • Подготовить акт приема – передачи помещения, находящегося в аренде. В этом документе указывается его состояние, и наличие ущерба, который причинен арендатором;
  • Далее, когда первоначальный договор был заключен сроком более чем на год, то стороны обращаются в Росрестр, с заявлением об изменении записи о юридической силе договора об аренде.

Когда запись внесена, правоотношение прекращает свое действие.

Важно! Случается так, что намерение расторгнуть договор имеет только одна сторона, а вторая выступает против этого. Единственный возможный вариант при таких обстоятельствах – обратиться в судебную инстанцию.

Заинтересованное лицо должно действовать в следующем порядке:

  • Составить и отправить уведомление о намерении расторгнуть соглашение. Уведомление лучше отправлять почтой, для того чтобы была возможность отследить его получение. Полученное уведомление может быть рассмотрено в течение одного месяца с момента получения. Когда после уведомления вторая сторона соглашается на расторжение договора, составляется дополнительное к основному соглашение. Если второй участник договора игнорирует уведомление, то отправитель получает право обращения в суд;
  • В суд обращаются с исковым заявлением, в котором указываются все обстоятельства дела, а также основания для прекращения юридической силы документа;
  • Суд уведомляет второго участника и осуществляет разбор дела в судебном порядке, после чего выносится решение.

Иск может быть не удовлетворен, если отсутствуют основания для расторжения договора. Поэтому прежде, чем обращаться в судебную инстанцию, следует внимательно изучить нормы закона по такой категории гражданских дел.

Расторжение заключенного соглашения об аренде помещения допускается только при наличии существенных аргументов, в соответствии с установленным для этого порядком.

Порядок расторжения договора регламентирован ст. 618-620 ГК РФ.

Фиксация недостатков в акте возврата

В качестве оснований для расторжения правоотношений можно выделить:

  • Наличие между сторонами соглашения, которое было достигнуто в мирном порядке;
  • Наличие судебного решения, по заявлению одного из участников правоотношения, поданного, например, вследствие нарушения второй стороной условий договора;
  • Наличие отказа, принятого стороной самостоятельно, в случае, когда он допускается нормами закона или договора.

Для согласования процедуры рекомендуется составить требования, на основании которых впоследствии создается соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения. Образец такого документ предоставляется для ознакомления другой стороне.

Учтите! Когда в соглашении заранее предусмотрены основание для одностороннего отказа от исполнения обязательств, то для разрыва правоотношения достаточно будет уведомления, направленного второй стороне.

Письмо о прекращении договора аренды является одним из способов прервать существующие отношения между арендодателем и арендатором. Договор можно прервать как по обоюдному согласию, так и в одностороннем порядке. Руководствоваться при этом необходимо текстом заключенного договора и существующими на сегодняшний день нормами законодательства.

Указанное Помещение возвращено Арендатором в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. 3. Арендодатель не имеет претензий к фактическому состоянию возвращенного Помещения и коммуникаций, находящихся в Помещении.

4. Настоящий Акт составлен в 2 (двух) экземплярах, по одному для Арендодателя и Арендатора.

Именно поэтому к формированию акта следует относиться максимально внимательно, прописывая все детали осмотра помещения и, если обнаруживаются какие-то недостатки, фиксируя их детально и со всей тщательностью. Кто составляет акт Непосредственная задача по формированию акта обычно возлагается на работника предприятия, которое является арендодателем.

Это может быть юрисконсульт организации, или сотрудник/руководителя того структурного подразделения, в ведении которого находятся договоры аренды и их исполнение.Заполнять его допускается как от руки, так и в печатном виде. Формируется акт в двух экземплярах – по одному для каждой из сторон, которые должны быть идентичны по содержанию и равнозначны по праву.

После составления и визирования, информация об акте должна вноситься в специальный журнал учета документации. Как, где и сколько времени хранить документ Документ следует держать вместе с договором аренды, к которому он прилагается, в отдельной папке. Хранить заполненный бланк необходимо период, установленный законодательством РФ или на протяжении времени, прописанного во внутренних нормативных бумагах организации (не забывая о том, что исковые претензии могут быть поданы в течение трех лет после того, как договор аренды прекратит свое действие).

Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения

Важные аспекты

Обычно акт на возврат арендуемого объекта оформляется на обычном листе подходящего формата, к примеру, A4 (A5). Допускается использование фирменного бланка законного владельца недвижимости (если таковой предусмотрен). Заполнение возможно в письменном или отпечатанном виде.

Акт на возврат арендованного помещения составляется в 2-х экземплярах – по оригинальному документу для обеих сторон соглашения. Они должны быть одинаковыми по содержанию и равносильными по правам. После подготовки, согласования и визирования документа, данные акта заносятся в журнал по учету внутренней и внешней документации компании.

г. _____________

«___»____________года

1.Арендатор передал, а Арендодатель, в связи с расторжением договора № 122 от 25.04.2010 года, принял помещения общей площадью 220 кв.м. в здании, расположенном по адресу: г. Новосибирск, Красный пр-т, 125, строение 32.

2.Арендодатель претензий по техническому состоянию переданного помещения не имеет.

Директор

_______________Васильев В.В.

Директор

Проверка помещения и подписание акта возврата

_______________Петров П.П.

Дорогие читатели!

Правоотношения в сфере аренды нежилых помещений регулируются Хозяйственным и Гражданским кодексами Украины.

Обязательным условием является письменная форма договора аренды нежилого помещения (нотариальная форма в случае, если договор аренды заключается на срок 3 года и более). При этом стоит отдельно отметить, что письменной формой указанного договора считается не только «классический» вид документа. Законодательные нормы позволяют признать договором также несколько писем, отправленных и, обязательно, полученных другой стороной при соблюдении определенных условий:

  • наличие подписей уполномоченных лиц;
  • должны присутствовать условия, требуемые украинским законодательством как «существенные».

Поэтому, в деловой переписке, мы советуем вам быть предельно внимательными, так как она может быть признанна как договор аренды нежилого помещения.

«Существенным» условиям договора аренды нежилого помещения являются:

  • арендуемый объект (перечень, стоимость имущества);
  • точный срок действия заключаемого договора аренды;
  • размер арендной платы с учетом индексации;
  • процедура передачи объекта (нежилого помещения), его восстановления, условия возврата;
  • исполнение обязательств;
  • ответственность подписантов договора аренды.

Данные условия касаются и привычных договоров аренды.

Образец. Акт приема-передачи (возврата) нежилого помещения (приложение к договору аренды 
нежилого помещения, находящегося в федеральной собственности на срок менее одного 
года)

АКТ N. ____
   приема-передачи (возврата) нежилого помещения
   
   г. ____________
   "___"________ 200_ г.
   
   __________, именуем__ в дальнейшем "Арендатор", в лице _________________, действующего 
на основании _____________, возвратил_, а _____________________, именуем__ в дальнейшем 
"Арендодатель", в лице _________________, действующего на основании _________, принял_ 
нежилое помещение N. ______ (номер помещения приведен согласно экспликации от 
"__"_____________ _200_ г., ____ этаж, общей площадью ___ кв. м, расположенное по адресу: 
_______________________________, согласно Договору N. _____ аренды нежилого помещения от 
"__"________ 200_ г.
   Недостатки в возвращенном имуществе не выявлены.
   Имущество возвращено Арендодателю в срок, установленный в договоре, и в состоянии, 
установленном указанным договором аренды.
   Настоящий акт составлен в 2 (двух) экземплярах, один из которых находится у 
Арендодателя, другой - у Арендатора.
   Претензий у Арендодателя не имеется.
   
   
        Передал:                               Принял:
   
        Руководитель                           Руководитель
        ________________________               __________________________
        ________________________               __________________________
           (ф.и.о., должность)                     (ф.и.о., должность)
   
                 М.П.                                     М.П.

Особое внимание в договоре аренды стоит уделить непосредственно объекту. Это в интересах обеих сторон. В договоре обязательно должно присутствовать детальное описание нежилого помещения, при этом необходимо указать четкие характеристики, состояние и точную стоимость.

В договоре обязательно должно присутствовать детальное описание нежилого помещения

При необходимости пропишите в договоре аренды нежилого помещения пункт об условиях косметического либо капитального ремонта, а также уточните – на кого ложится плата за устранение возможных неполадок и последствий естественного износа.

Не менее важным является и подробное указание порядка, сроков передачи и возврата нежилого помещения. Не стоит недооценивать и пункты, связанные с возвратом помещения в случае невыполнения обязательств по договору с обеих сторон.

В договоре также нужно указать документы, подтверждающие право собственности либо иное право, подтверждающие, что арендодатель имеет полномочия на заключение договора аренды конкретного нежилого помещения. Обязательно стоит ознакомится с этими документами и убедиться, что собственник, адрес и характеристики помещения совпадают с теми, которые указаны в договоре аренды.

Полномочия представителя арендодателя могут оказаться ограниченными, что может стать веской причиной для признания договора аренды недействительным. Проверить полномочия представителя подписывать именно такой документ можно изучив устав, доверенность, договор, протокол о назначении и т.п.

Также снизить риск остаться без денег и помещения можно при помощи проверки. Узнайте, не было ли раньше обременений на имущество, таких например как арест, залог или ипотека, не подлежит ли помещение принудительной реализации в рамках исполнительного производства, нет ли судебных споров.

Исключением для одностороннего расторжения является отсутствие оплаты аренды более чем за три последовательных месяца

Одним из важнейших пунктов также можно назвать срок действия договора. Он определяется исключительно по согласованию сторон. Важно помнить, что если срок превышает 3 года, договор подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Стоит также отметить, что если на протяжении месяца после окончания срока действия договора, при отсутствии заявления любой из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды нежилого помещения, он считается продленным на такой же срок при тех же условиях.

Если вас не устраивает подобное положение, то в договоре можно прописать возможность либо запрет на автоматическую пролонгацию соглашения.

Согласно законодательству, договор не может быть самостоятельно расторгнут в одностороннем порядке, если такая возможность прямо не предусмотрена документом.

Исключением для одностороннего расторжения является отсутствие оплаты аренды более чем за три последовательных месяца.

Если не прописать условия и порядок расторжения договора аренды нежилого помещения, то в случае фактического неисполнения договора, его расторжение может стать невозможным и приведет к значительным финансовым потерям.

Более того, отсутствие акта автоматически делает недействительным сам договор аренды, что влечет за собой невозможность призвать арендатора к ответственности в случае невнесения им платы или порчи вверенного имущества.

В документе должны быть описаны все значимые характеристики площадей, переданных в аренду:

  • идентифицирующая информация (фактический адрес и кадастровый номер помещения);
  • технические характеристики (площадь помещения, наличие коммуникаций, их состояние на момент передачи).

Все имеющиеся недостатки площадей и коммуникаций должны обязательно быть отображены в акте

Что немаловажно: все имеющиеся недостатки площадей и коммуникаций должны обязательно быть отображены в акте. Именно это может подтвердить тот факт, что помещение принимается не в идеальном состоянии, и помочь арендодателю избежать впоследствии необходимости делать ремонт или устранять дефекты. А вот если по окончании срока действия договора (на момент составления акта возврата помещения) будут обнаружены новые недостатки, арендатор обязан возместить убыток или сделать ремонт за свой счет. То, как именно это будет происходить, обычно указывается в условиях арендного договора.

Предлагаем ознакомиться:  Взыскание долга по расписке. Как вернуть долг с физического лица.

В целом закрепленной законодательно формы актав нашей стране не существует, что в подавляющем большинстве случаев на руку обеим сторонам договора аренды: при оформлении передачи недвижимого имущества в документе можно прописать любые пункты, важные в рамках конкретной сделки.

При необходимости к акту приема-передачи прилагается дополнительный пакет документов:

  • выписка из кадастрового паспорта,
  • план-схема помещения,
  • список вверенного арендатору имущества,
  • прочие необходимые сторонам документы.

Стоит помнить, что в случае долгосрочной аренды коммерческого помещения (более 12 месяцев) необходима государственная регистрация сделки, которая не состоится при отсутствии в предъявленном пакете документов акта приема-передачи.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту, который они подписывают

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту, который они подписывают. Именно момент подписания акта приема-передачи является началом возникновения договорных отношений. Здесь важно иметь в виду, что даже если Вы не проявили «должную осмотрительность» при выборе контрагента и пропустили какие-либо ограничения полномочий подписанта, после передачи помещения арендодатель не сможет оспаривать договор по этому основанию, ведь платежи от Вас он принимает, и помещение фактически находится у Вас в пользовании.

Прежде чем подписать такой акт, проверьте фактическое состояние помещения: от наличия дверных ручек до исправности сантехники. Не поленитесь описать в акте каждый недостаток помещения. Это не только сбережет ваши средства, но и поможет в дальнейшем избежать разногласий с арендодателем. Помните, что в конце срока аренды Вы должны будете возвратить помещение арендодателю по акту возврата, а значит, Вы несете риск оплаты пропущенных Вами недостатков.

Арендная плата

Неотъемлемой частью договора является определение размера, порядка и сроков уплаты арендной платы

Неотъемлемой частью договора является определение размера, порядка и сроков уплаты арендной платы. Чаще всего, арендатором сразу вносится оплата за первый месяц плюс гарантийный платеж.

Размер и назначение гарантийного платежа также нужно указать в договоре. Какие нарушения будут покрываться за его счет, в каком случае гарантийный платеж не подлежит возврату и в каком подлежит — пропишите подробные условия, порядок и сроки возврата.

Стоит указать в договоре аренды нежилого помещения и форму осуществления оплаты, что именно она в себя включает, а также перечислить возможные дополнительные платежи.

Тщательно пропишите финансовые детали: арендную плату, порядок перечисления платежей, индексацию арендной платы на случай колебания цен или валютного курса. Отсутствие этих пунктов не дает гарантии того, что цена не будет изменена при значительных скачках индексов.

Обязательства

В договоре так же необходимо конкретизировать обязательства сторон, порядок, сроки выполнения и возможные санкции, либо неустойку за невыполнение либо ненадлежащее выполнение обязательств, прописать ответственность и порядок урегулирования споров.

Стоит отметить, что пеня может взыскиваться только за неисполнение обязательств по расчетам и платежам.

Она не может превышать размер двойной учетной ставки, установленной НБУ на конкретный период.

На что стоит обратить внимание в договоре аренды заранее, чтобы потом не усугублять ситуацию расторжением

Если хозяин помещения или имущества хочет прекратить действие договора аренды досрочно, то конкретные для этого условия предусмотрены Гражданским кодексом РФ и зафиксированы в статье 619. Судебный орган может принять положительное решение на заявление арендодателя о расторжении договора аренды в следующих случаях:

  • Если владелец имущества терпит убытки из-за неправомерного или несогласованного с арендатором использования помещения. Если условия соглашения использования имущества нарушаются более одного раза, то в таком случае можно говорить о нарушении договора в должной мере и требовать его прекращения. Здесь важно учесть момент, что нарушение должно быть действительно существенным.

Это регламентируется нормами Гражданского кодекса РФ. Арендатор должен использовать недвижимое имущество, которое он арендует, не нарушая чётко прописанных в документе условий и в строгом соответствии с его прямым назначением. Всё это должно быть отмечено в соответствующем соглашении, которое арендатор обязан соблюдать в полной мере.

Нарушение его – серьёзная причина, чтобы действие арендного договора было прекращено. Сделать это можно в одностороннем порядке уже без согласия арендатора.

Но заметим ещё раз, что это уместно, когда в договоре четко утверждены все аспекты по использованию арендованного помещения и имущества. К примеру, жилое помещение не должно использоваться как магазин или в качестве склада. Это обычное назначение, которое не требует специальной фиксации в документе, поскольку подразумевается само собой.

  • Арендатор же обязан вернуть недвижимое имущество в соответствующем презентабельном виде и надлежащем состоянии

    Арендатор не соблюдает договор аренды относительно порядка использования имущества, которое было передано ему на условиях аренды. В результате такого ненадлежащего обращения состояние недвижимости может потерять часть своей рыночной стоимости. В качестве примера можно привести перепланировку арендуемого помещения без согласия собственника, что привело к тому, что внешний вид коммерческого имущества был значительно ухудшен.

Арендатор же обязан вернуть недвижимое имущество в соответствующем презентабельном виде и надлежащем состоянии или с учётом неизбежного износа при условии, если в документе не обозначено другое условие возврата имущества и вообще норм его использования.

  • Арендатор два или более раз подряд не оплачивает арендную плату (нарушение носит систематический характер), нарушая обговорённые в договоре сроки. Кроме этого, довольно часто в договорах аренды прописываются другие сроки, при которых невнесение платы за пользование имуществом может привести к расторжению договора об аренде.

    Даже однократное нарушение оплаты аренды в срок может привести к прекращению договорных отношений и расторжению договора аренды.

  • Арендатор не проводит капитальный ремонт помещения или иного арендованного имущества в соответствии со сроками, указанными в договоре аренды либо вообще его не осуществляет. Обязанность проведения ремонта арендатором также должна быть закреплена договором или законодательными актами. Неосуществление ремонта также является серьёзным нарушением, которое может повлечь за собой расторжение договора аренды.
  • Любые прописанные в договоре основания и невыполнение условий арендатором, могут послужить основанием для расторжения договора аренды по первому требованию арендодателя. И здесь уже не обязательно доводить дело до суда.

Кроме ситуаций, которые описаны выше, договор аренды может быть также расторгнут досрочно через суд в случае значительного изменения обстоятельств на момент заключения соглашения.

До обращения в суд стороны обязаны попытаться самостоятельно урегулировать возникшие разногласия. Перед тем как стремиться расторгнуть досрочно договор аренды, нужно предпринять все необходимые меры, о которых мы уже писали выше — подготовка письменного предупреждения арендатору с требованием исполнить надлежащие обязательства в разумные сроки.

В случае досрочного расторжения подписанного соглашения арендатор обязан вернуть всё имущество по акту приёма-сдачи. Важно постараться все возникшие споры урегулировать самостоятельно, не доводя до обращения в суд.

Елена Мишина, руководитель Отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet

  1.  Срок договора аренды офисного помещения. Как правило, при заключении договора на аренду помещения для офиса указывается сумма аренды. Иногда в подобных соглашениях отсутствует указание срока аренды. С одной стороны это избавляет от лишних хлопот — процедуры обязательной государственной регистрации, с другой – это повод для раздумий арендатора. Многие пытаются уклониться от лишних действий, связанных с организацией процесса оформления и денежных затрат. Однако, лучше для всех, если всё будет проделано досконально, тогда если дело дойдёт до досрочного расторжения договора аренды, не придется прибегать к судебной помощи (в таком случае всё равно придётся принять ещё больше усилий), а суметь самостоятельно урегулировать споры, имея на руках грамотно составленный и зарегистрированный договор.

    При досрочном расторжении договора аренды, арендодатель ничего не теряет, лишь возвращает залоговую сумму

    Если не указывать сроки в соглашении, арендодатель не сможет в одностороннем порядке его расторгнуть.Здесь есть и дополнительный выгодный для арендатора момент — при заключении долгосрочного договора, он заботится о своём будущем при дальнейшем росте цен и, как следствие, удорожании всех услуг, он остаётся при нынешней ставке, обговорённой ещё на момент подписания договора.

  2. Ответственность при досрочном расторжении договора. При наличии договора долгосрочной аренды имущества есть неприятный момент для арендаторов – в случае досрочного расторжения они несут убытки, выплачивая либо страховую сумму, либо залоговый гарант в счёт последнего месяца аренды. Эти суммы в любом случае удерживаются собственником, если арендатор решит прервать их договорные отношения. Раньше практиковался так называемый квартальный депозит, сейчас в большинстве своём арендодатели предпочитают оплату за месяц. При досрочном расторжении договора аренды, арендодатель ничего не теряет, лишь возвращает залоговую сумму
  3. Арендная ставка. Есть такое понятие как индексация. Это ежегодное изменение арендной ставки. Как правило, она либо зависит от уровня инфляции, либо заранее прописана в процентных рамках (например, не чаще, чем 1 раз в год сумма аренды имущества может измениться в пределах 10%).

    Это не обязательный момент и далеко не многие прибегают к подобным мерам, но в последнее время такой пункт договора стал встречаться намного чаще.

    Если арендатор не согласен с индексацией, он может прибегнуть к услугам независимых экспертов, которые определят, действительно ли увеличилась стоимость объекта аренды в рыночных актуальных условиях и, если да, то в пределах какого показателя.

  4. Предмет договора. Этот момент особенно актуален для объектов-новостроек. Ведь получается так, что непосредственно предмет договора отсутствует ещё на момент его подписания. К договору, конечно, прилагается заранее подготовленный план помещения, но при полной сдаче в эксплуатацию и замеров Бюро технической инвентаризации, фактическая площадь может измениться. Эти моменты также должны учитываться в соглашении.
  5. Важно внести в договор пункт, по которому арендодатель возмещает арендатору затраты за ремонт, если досрочно расторгает договор аренды

    Отделка. При условиях краткосрочной аренды это большие затраты для арендатора и неприятные денежные издержки. Вкладываясь в ремонт и улучшение помещения, он делает объект более привлекательным, практически увеличивая его стоимость за свой счёт. Она может просто не успеть окупиться, как, например, при долгосрочной аренде, когда за время использования отделка теряет внешний вид. Арендатор может подстраховаться на подобные случаи и заранее договориться с собственником о совместных расходах за ремонт, так сказать 50/50. Или возможен другой вариант договорённости сторон — арендатор выполняет работы за свой счёт, но на период проведения ремонта в помещении, когда его деятельность вынужденно приостановлена, собственник освобождает его от арендной платы. Важно внести в договор пункт, по которому арендодатель возмещает арендатору затраты за ремонт, если досрочно расторгает договор аренды. Тогда нужно сохранять чеки, ведя отчёт по затратам на отделочные и ремонтные работы.

  6. Срок уведомления о расторжении. Если раньше он составлял 3 месяца, то сейчас срок уведомления о расторжении договора аренды – всего30-31 день.
  7. Показ помещений. Когда срок договора аренды подходит к завершению, собственник во избежание «простоя» находит новых потенциальных арендаторов, которым демонстрирует помещение. Нужно согласовать с действующим ещё арендатором время и частоту таких посещений.
  8. Причины и условия досрочного расторжения договора. Перед оформлением договора в акте приёма-сдачи помещения подробно в деталях описывается состояние помещения. Арендатор обязан по истечении срока аренды вернуть его в таком же надлежащем виде (с учётом естественного износа).

    Важно внимательно осматривать объект и заранее выявить нарушения либо скрытые дефекты. Если в период аренды офиса проводился ремонт, то нужно сделать все визуальные улучшения помещения.

Предлагаем ознакомиться:  Что входит в содержание мкд жэу

Восстановление помещения после пожара или наводнения также ложится на плечи арендатора. Всё переданное ему имущество он обязан вернуть в прежнем виде собственнику. Если же помещение ухудшилось, внешний вид его заметно потрепался либо арендатор вообще использует его не по назначению, арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды.

Какие существуют основания для расторжения договора аренды

Стороны правовых отношений имеют право прекратить свои отношения по обоюдному согласию

Итак, как мы уже выяснили, договор аренды перестаёт действовать самостоятельно при завершении срока его действия, либо при его расторжении раньше этого установленного срока. Во втором случае может участвовать либо одна сторона, либо обе. И здесь важно уточнить, что досрочное расторжение договора аренды может нарушить права одной из сторон.

В законодательстве эти моменты учтены. В ситуации, когда установленный срок договора действующей аренды ещё не вышел, то обе стороны правовых отношений имеют право прекратить свои отношения в следующих обстоятельствах:

  • По обоюдному соглашению обеих сторон;
  • В судебном порядке;
  • По инициативе одной из сторон.

В ситуации с обоюдным согласием обычно не возникает сложностей с досрочным расторжением договора аренды. Стороны просто-напросто подписывают между собой  дополнительное соглашение, по которому договора аренды утрачивает силу, и прекращают официально свои отношения. Если же кто-то не согласен с расторжением, то в таком случае дела обстоят несколько тяжелее.

Как подать иск о расторжении договора аренды

Всем хорошо известно – для того, чтобы обратиться в суд, необходимо для начала составить иск — заявление в письменной форме

Всем хорошо известно – для того, чтобы обратиться в суд, необходимо для начала составить иск — заявление в письменной форме (подготовленное на компьютере или от руки). Но вот как именно правильно составить это обращение, знают далеко не многие. Иск о расторжении договора аренды оформляется на листах формата А4, где необходимо указать судебное учреждение, в которое Вы обращаетесь, а также свои данные и данные истца.

В своём обращении всё нужно излагать чётко, кратко и по делу, избегая эмоций и опираясь только на факты, придерживаясь строгой формы выражения. По возможности, нужно указать все нюансы и статьи, нарушенные ответчиком этого дела. Обязательно приложите копии документов, которые необходимы для рассмотрения Вашего дела, а в самом иске не забудьте указать их перечень в конце.

Как и на любом документе в завершение ставится дата написания и личная подпись. Ваша чёткость изложения и обоснованность иска позволят судье в короткий срок принять его на рассмотрение. Но и это ещё не полный список Ваших действий при составлении судебного иска.

Не забудьте, что если ваше обращение касается расторжения договора аренды нежилого помещения, то нужно, соответственно, предоставить и копию этого договора.

Проверьте внимательно копии на читаемость, чтобы отчётливо пропечаталась каждая буква документа

Проверьте внимательно копии на читаемость, чтобы отчётливо пропечаталась каждая буква документа, всё-таки ксероксы и принтеры иногда позволяют себе погрешности. В комплект прилагаемых документов включите также акты приёма-передачи, квитанции об оплате аренды, ремонта, коммунальных услуг и прочее – всё, что имеет отношение к делу.

Качественные копии в дополнении с исковым обращением – гарант dашей уверенности. Иск и все сопутствующие подготовленные вами документы необходимо подать в судебное учреждение, в ведомстве которого находится имущество (помещение, участок земли), сданное в аренду.

Как только судья рассмотрит обращение и все подробности дела, вы получите документ о принятии решения (выписка суда). Оно вступает в силу в течение десяти дней. В этот же период можно обратиться с заявлением о пересмотре дела (апелляция), если данное решение по каким-то причинам вас не устраивает.

Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой

1. Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.

Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды

Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы.По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.

Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации* обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.

Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению статью 621 ГК РФ.При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ.

Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.

Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

2. К договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ).

ГК РФ поможет вам найти ответы на многие вопросы

Открытое акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании суммы задолженности по арендной плате и об обязании ответчика возвратить сданный ему внаем речной теплоход.Решением арбитражного суда иск удовлетворен, поскольку материалами дела доказано нарушение ответчиком (арендатором) условия договора о своевременном перечислении арендной платы.

Обязывая возвратить арендованное судно, суд сослался на истечение срока аренды и возможность истребования арендодателем своего имущества (статья 622 Кодекса).В апелляционной жалобе ответчик просил отменить судебный акт в части удовлетворения иска об истребовании судна. В обоснование своей позиции он сослался на положения договора аренды, предусматривающие по окончании срока аренды переход права собственности на имущество к арендатору.

Согласно условиям договора общая стоимость аренды составляла 520 тысяч долларов США, арендные платежи подлежали уплате арендатором ежегодно в течение четырех лет в установленные договором сроки в рублевом эквиваленте по курсу Центрального банка Российской Федерации на день платежа. После внесения последнего арендного платежа судно переходит в собственность арендатора.

В силу статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 Кодекса), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи.На этом основании к отношениям сторон применим пункт 2 статьи 489 ГК РФ, согласно которому в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы постановление апелляционной инстанции было отменено и оставлено в силе решение суда первой инстанции.

При этом суд кассационной инстанции обратил внимание на необходимость разграничения двух разных институтов — выкуп арендованного имущества (статья 624 ГК РФ) и продажа товара в кредит с условием о рассрочке платежа (статья 489 Кодекса).

Следовательно, к правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю-продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа.

В рассматриваемой ситуации истечение срока аренды не означало перехода судна в собственность арендатора, поскольку арендные платежи не были уплачены полностью.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск арендодателя в части истребования имущества на основании статьи 622 ГК РФ.

3. Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.

Согласно пункту 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу статьи 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.

Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.Согласно пункту 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года.

4. Если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

Оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу о том, что факт начала реконструкции полностью подтвержден

Комитет по управлению имуществом (арендодатель) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о выселении из нежилого помещения на основании статьи 622 ГК РФ в связи с истечением срока аренды.Решением суда первой инстанции исковое требование удовлетворено.Исследовав материалы дела, суд отметил, что между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения со сроком действия до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение.

В кассационной жалобе арендатор просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку, по его мнению, суд неправомерно пришел к выводу о наступлении события, с которым связано окончание срока действия договора аренды. Так, заявитель обращал внимание на отсутствие у заказчика-инвестора ордера на производство подготовительных, земляных и строительных работ.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector