Особенности и риски покупки арестованной квартиры с торгов и у банка — investim.info

○ Особенности купли-продажи жилья

В целом, процесс купли-продажи жилья с долгом происходит по стандартной схеме. Алгоритм будет следующим:

  1. Проверка наличия обременений.
  2. Проверка выписки с лицевых счетов.
  3. При наличии долгов необходимо решить, кто их будет оплачивать и в каком порядке.
  4. Оформление договора.
  5. Регистрация сделки в Росреестре.

Крайне важно указать точную сумму долга и прочие условия, касающиеся погашения.

○ Как регулируется?

В общем порядке купля-продажа регулируется Главой 30 ГК РФ. К ситуации с наличием долга имеют отношение следующие документы:

  1. Ст. 196 ГК РФ устанавливает, что срок исковой давности по искам, касающимся долга составляет три года. Это значит, что выплачивать задолженность, образовавшуюся ранее, не нужно.
  2. Ст.ст. 447-449 ГК РФ регулируют порядок проведения торгов в отношении недвижимости, изъятой за долги.
  3. Ст. 391 ГК РФ указывает на то, что долг может быть переведен на другое лицо по соглашению между старым должником и новым.

Важно учитывать, что по закону выплачивать долги предыдущего владельца новый собственник не обязан.

«Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.»

Как приобрести?

При приобретении квартиры непосредственно у должника есть два варианта:

  1. Покупатель берет долговые обязательства на себя.
  2. Обязательства по погашению долга остаются у продавца.

В первом случае дополнительно к договору купли-продажи заключается соглашение о передаче долга. Документ оформляется в присутствии нотариуса и заверяется им. При отсутствии такого соглашения управляющая компания или иная организация, которой задолжал продавец, не вправе требовать погашения долга с нового собственника.

Когда покупатель не согласен принимать на себя долги, это должно быть отражено в договоре. В этом случае обезопасить себя от претензий со стороны управляющей компании можно оформив письменное обязательство продавца погасить задолженность.

Отдельного внимания требует вопрос оплаты за капитальный ремонт многоквартирного дома. Согласно законодательству, эта обязанность, а в том числе и долги предыдущего владельца, переходят к новому собственнику.

«Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.»

Если квартира была предметом залога по ипотечному кредиту и была изъята за долги, то купить ее можно у банка-кредитора. В том случае, когда произошел арест недвижимости по другой причине, продажа осуществляется с торгов. Рассмотрим особенности проведения сделки и в том, и в другом случае.

С торгов

Реализация арестованного имущества осуществляется путем проведения открытых торгов. Покупателем становится тот, кто предложит наибольшую цену. Аукцион проводится специальными организациями в течение двух месяцев с даты ареста.

Предлагаем ознакомиться:  Подарить квартиру после погашения ипотеки

Список имущества с характеристиками размещается на сайте УФССП. Первоначальная стоимость назначается судебными приставами.

Чтобы стать участником торгов необходимо выбрать подходящую квартиру на сайте и заключить договор о задатке с продавцом. В случае проигрыша задаток возвращается в полном объеме. После перечисления оплаты подаются документы:

  • Подтверждение выплаты задатка.
  • Документы, подтверждающие личность.
  • Опись документов с указанием даты и времени подачи заявки.
  • Запечатанный конверт с предлагаемой суммой продажи.

Все документы проверяются. Отказать в участии могут только в случае несоответствия документов требованиям.

В назначенный день все участники собираются для вскрытия конвертов. Тот, кто указал самую высокую стоимость может приобрести квартиру с учетом выплаченного задатка. По итогу проведения торгов оформляется протокол аукциона. Этот документ заменяет договор купли-продажи.

Залоговая квартира не является арестованной. Собственник такого жилья перестал выплачивать ипотеку и банк изъял недвижимость для реализации с целью погашения долга в досудебном порядке.

Залоговая квартира может продаваться тремя способами:

  1. Продажей занимается риэлторское агентство, курируемое банком.
  2. Проведение открытых торгов. Этот способ возможен уже после ареста квартиры по решению суда.

После продажи квартиры вырученные средства поступают в банк в счет уплаты долга, а остаток получает бывший собственник.

Приобретение квартиры с долгами практически не представляет опасности для нового собственника. Но, как и у любого юридического действия у покупки жилья с долгами есть свои недостатки и преимущества.

К плюсам можно отнести:

  • Прозрачность истории квартиры.
  • Срочность сделки.
  • Возможность оформления ипотеки по льготным условиям, если квартира – предмет залога.

Если квартира служила обеспечением по ипотечному кредиту, значит, банк предварительно осуществлял проверку на юридическую чистоту, поэтому в этом аспекте «сюрпризов» не возникнет.

Покупатель сталкивается с определенными рисками. К примеру, бывший собственник арестованного жилья может обращаться в судебные инстанции с целью обжалования предыдущего решения. Если суд удовлетворит его требование, нового владельца настигнут проблемы.

Если на квартире есть долги за услуги ЖКХ, то покупатель может столкнуться с трудностями с управляющей компанией. Сотрудники иногда упорно требуют с нового собственника погашения долга, несмотря на законодательные нормы.

Продажа арестованного имущества производиться в полном соответствии с ФЗ № 229, в котором рассматриваются вопросы исполнительного производства.

Особенности и риски покупки арестованной квартиры с торгов и у банка — investim.info

Все документы, описывающие обремененную собственность (с включением постановления пристава), направляются в управление ФССП.

Перед тем, как дата торгов будет окончательно определена. Все документы изучаются специалистами управления.

Оформление и содержание бумаг должно полностью соответствовать требованиям, установленным действующим законодательством. Важно, что участвовать в мероприятии по продаже недвижимости могут как компании и организации (юридические лица), так и граждане (физические лица).

Сама процедура проведения торгов включает в себя следующие этапы:

  1. Участник торгов подписывает с продавцом (им выступает банк или государственный служащий) договор о передаче суммы задатка.
  2. Составляется заявка на участие в мероприятии, прилагается к ней необходимый набор документов.
  3. Заявитель допускается или отстраняется от участия в торгах, при этом ему выдается соответствующий протокол. Гражданин или компания, допущенная к мероприятию, являются его участниками.
Предлагаем ознакомиться:  Вторая бессрочная группа инвалидности

Оформление

Чтобы принять участие, потребуется собрать следующие документы:

  1. Заявка на участие – она оформляется в соответствии с конкретной формой в двух вариантах.
  2. Квитанция с банковской пометкой о том, что участник внес задаток на основании соответствующего договора.
  3. Частным лицам необходимо предоставить ксерокопию паспорта.
  4. Опись сданных бумаг, подписанная участником или его представителем. Этот документ оформляется в двух экземплярах, в одном из которых указывается точная дата и время (вплоть до минуты) приема заявки.
  5. Согласие супруга гражданина, подающего заявку (должно быть оформлено нотариально).
  6. Конверт, в котором содержится предложение по стоимости имущества (запечатанный).

Возможные трудности

Как уже было отмечено выше, не все выселенные жильцы соглашаются с решением судебного органа.

Большинство из них готово предпринять любые действия, чтобы вернуть обратно недвижимость.

Однако заказчик не учитывает одного – в договоре с такими компаниями указывается, что они выселят новых жильцов, но ни слова о том, что квартира будет передана обратно клиенту.

Особенности и риски покупки арестованной квартиры с торгов и у банка

Действительно, ведь они не могут изменить уже принятого судебного решения. Эта деятельность не является законной, но может доставить немалое количество неудобств новым собственникам.

Это одна из наиболее серьезных трудностей, с которыми покупатель может столкнуться.

Некоторые прежние владельцы самостоятельно «обивают» пороги старой квартиры. Они не понимают, что даже если покупатель покинет жилую площадь, она им обратно возвращена не будет.

Единственная возможность получить недвижимость обратно – принять участие в торгах, внести задаток и получить разрешение.

○ Основные риски при покупке

Приобретение такого жилья привлекает людей относительно низкой стоимостью. Однако есть и определенные риски, которые заставляют задуматься о целесообразности покупки.

К примеру, если квартира приобретается с торгов, ее предварительный просмотр невозможен. Покупателю будет известен только адрес, этаж, метраж и количество комнат. Оценить можно только здание, а вот внутрь квартиры зайти не удастся.

Предыдущий собственник может предпринимать попытки вернуть квартиру в свое владение. Такая позиция может привести к появлению дополнительных сложностей у нового хозяина.

split

На подобные квартиры в некоторых случаях накладывается обременение, снимать которое придется новому собственнику. Процедура потребует времени и дополнительных финансовых затрат.

На видео о безопасности при приобретении жилья

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

○ Можно ли купить арестованное имущество у банка?

Купить арестованное имущество можно одним из трех способов:

  1. У должника, если он согласовал свои действия с банком. В этом случае стоимость квартиры не будет отличаться от среднерыночной или будет отличаться незначительно.
  2. У банка через аккредитованное риэлторское агентство. Банк не имеет права продавать что-либо, поэтому непосредственной реализацией будет заниматься агентство недвижимости, с которым у банка заключен договор. Цена зависит от агентства.
  3. Участие в открытых торгах. В этом случае просмотр квартиры невозможен. Кроме того, потребуется сразу внести залог, который возвращается в случае проигрыша на аукционе.
Предлагаем ознакомиться:  Что значит неисключительные права

Обычно реализация происходит по следующей схеме: банк оформляет с должником договор о переходе имущественных прав на квартиру, затем происходит продажа, погашение долга, а то, что остается подлежит возврату бывшему владельцу.

Покупка такой квартиры отличается от приобретения свободного имущества. Лучше всего для покупателя принять участие в торгах или покупать квартиру с участием банка. Как правило, правоустанавливающие документы хранятся у кредитора, поэтому при покупке у должника ознакомиться с ними не удастся.

При этом продавец может оказаться недобросовестным. К примеру, он может потребовать задаток у нескольких лиц, а доказать использование обманной схемы потом будет проблематично.

При покупке на аукционе от покупателя потребуется перечисление залога в качестве гарантии участия в торгах. Он должен предоставить банковские документы о перечислении денежных средств и общегражданский паспорт. Если покупка осуществляется у должника или банка, то достаточно паспорта.

дом с обременением

В свою очередь, продавец обязан предоставить все документы, касающиеся реализуемого объекта. Это может быть:

  • Ипотечный договор.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Справка из банка о сумме долга.
  • Постановление суда.
  • Исполнительный лист.
  • Разрешение от банка на реализацию квартиры.
  • Договор банка и агентства недвижимости.
  • Иные документы, имеющие отношение к делу.

Не стоит вносить предоплату (исключением являются торги) до изучения документов и составления предварительного договора купли-продажи.

Если квартира приобретается через открытые торги, то заменять договор будет протокол об итогах.

При покупке квартиры у банка в договоре обязательно прописывается сумма долга, порядок снятия обременения и способ перечисления суммы. Существенными условиями будут данные сторон, идентификационные сведения о квартире и информация о цене.

Долги предыдущего владельца, по большому счету, не должны волновать нового собственника. Исключение – задолженность по взносам за капитальный ремонт. Ее придется погасить текущему владельцу.

Что касается долга по услугам ЖКХ, налогу на имущество, ипотечному кредиту, алиментам и т.д. – новый собственник не имеет к ним никакого отношения. Однако после регистрации перехода имущественных прав рекомендуем уведомить заинтересованные органы о том, что квартира больше не принадлежит должнику.

Оспорить сделку, признать проведение торгов и их результаты недействительными можно только в судебном порядке. Заинтересованное лицо вправе обратиться в суд общей юрисдикции с исковым заявлением, приложив документы, подтверждающие информацию, изложенную в иске.

Как правило, стороны подписывают протокол о результатах торгов в тот же день. Этот документ заменяет договор купли-продажи. Предметом торгов может быть также право на заключение договора. Тогда он должен быть подписан в течение 20 дней (или иного предусмотренного организаторами срока) после даты завершения торгов.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector