Как продать и как купить квартиру с детской долей

Процесс оформления документов о продаже с долей ребенка

Konstantin Yuganov/Fotolia

При подаче документов для получения разрешения опекунского совета должны присутствовать оба родителя детей или же их опекуны. Если кто-то из них не имеет возможности присутствовать лично, например, когда супруги в разводе, или второй родитель против продажи доли несовершеннолетнего ребенка, решение будет приниматься через суд.

Органы опеки также оценивают условия, в которых дети живут на данный момент, чтобы решить, будет ли новое жильё лучше или не хуже нынешнего, и можно ли совершить такой обмен. Учитываются не только условия, но и площадь жилья, которая не должна быть меньше.

О намерении продать квартиру необходимо уведомлять в письменном виде. Для этого нужно заполнить заявление в присутствии органов опеки и заверить его у инспектора. Ответственный сотрудник должен провести с родителями разъяснительную беседу о том, что права детей не должны нарушаться и чем это чревато.

Прежде чем продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка, родители (опекуны) обязаны предоставить ему иной вид жилья. Требования выдвигаются следующие:

  1. Часть принадлежащего ему имущества в квартире должна быть не меньше предыдущей.
  2. Здание готово к заселению.
  3. Создание не худших, чем по старому месту проживания, условий.

Если требования соблюдены, органы опеки разрешат провести сделку.

Законом предусмотрены отдельные пункты в отношении договоров аренды, собственники которых — малолетние дети или несовершеннолетние лица. Согласно Семейному кодексу (ст. 178), полученная от сдачи имущества прибыль направляется на содержание ребенка или необходимые траты семьи. До достижения собственником четырнадцатилетнего возраста доходом распоряжаются родители (попечители). После наступления возрастного ценза подросток вправе самостоятельно решать, куда пойдут вырученные средства.

При покупке новой квартиры в ней должна быть выделена доля для несовершеннолетнего не меньше, чем в проданной квартире.

Однако бывают случаи, когда органы опеки дают разрешение на продажу доли ребенка при условии покупки меньшей доли в новой квартире. Основания для такого решения должны быть очень вескими и документально подтвержденными.

Например, несовершеннолетний собственник срочно нуждается:

  • в дорогостоящем лечении;
  • в переезде в другой населенный пункт, более благоприятный по климатическим или экологическим факторам (у ребенка астма или другое заболевание, вызванное проживанием в данной местности);
  • в получении образования, ухода или обучения, которое невозможно получить по текущему месту жительства.

Краеугольный камень процесса оформления документов о продаже квартиры с долей несовершеннолетнего  — соблюдение его прав и улучшение жизни в новой квартире.

Чтобы получить разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего, надо собрать все необходимые документы, которые подтвердят факт продажи без нарушения прав несовершеннолетнего. Только после получения такого разрешения можно дальше оформлять сделку купли-продажи. В противном случае ее могут признать незаконной на основании решения суда.

До посещения органов опеки вам надо получить у нотариуса разрешение на продажу доли несовершеннолетнего, взять справку в паспортном столе обо всех лицах, прописанных на данной жилплощади, получить справку из ЕГРН о праве собственности всех собственников квартиры.

Затем оба родителя (даже если они официально в разводе) или законные представители несовершеннолетнего (усыновители, опекуны) и ребенок должны лично явиться в органы опеки по месту своей регистрации со следующим пакетом документов:

  1. Общегражданские паспорта всех собственников квартиры – оригинал и копии.
  2. Общегражданские паспорта людей, которые не являются собственниками, но прописаны в квартире и проживающие в ней – оригинал и копии.
  3. Свидетельство о рождении ребенка до 14 лет — собственника доли в квартире – оригинал и копия.
  4. Справка из ЕГРН – оригинал.
  5. Заявление в органы опеки и попечительства установленной формы, заполненное без ошибок и помарок – оригинал.
  6. Свидетельство о браке или о расторжении брака – оригинал, копия.
  7. Вся документация (техническая или иная) на долю недвижимости несовершеннолетнего – оригинал, копия.
  8. Документы на собственность всех собственников квартиры – оригинал и копии.
  9. Нотариальное свидетельство, подтверждающее факт законного представительства прав несовершеннолетнего конкретным лицом — оригинал.
  10. Квитанция об уплате госпошлины – оригинал.
  11. Выписка из домовой книги – оригинал.
  12. Предварительный договор при купли-продажи другой квартиры, в которой будет выделена доля для несовершеннолетнего.

Если будет представлен неполный пакет документов, это может быть поводом для отказа в приеме.

Срок рассмотрения документов – 10 рабочих дней со дня официального их приема.

Предлагаем ознакомиться:  Земли лесного фонда облагаются земельным налогом

Зачем знать, как правильно продать квартиру, в которой одним из собственников является малолетний ребенок? Такой вопрос задают очень часто, так же часто возникают и такие ситуации.

Продажа квартиры с несовешеннолетним собственником

Практически каждая семья имеет несовершеннолетних детей. И часто дети являются собственниками, если не квартиры, то доли в ней. Продать такую квартиру можно, но государство, заботясь о детях, установило определенные правила на такой вид сделок. Это сделано для защиты детей, ведь родители бывают разные и не все заботятся, чтобы их детям жилось лучше, часто они преследуют свои меркантильные интересы.

Продажа может осуществиться только в случае получения разрешения из органов опеки. Без разрешающего документа действие с квартирой не подлежит регистрации, а значит, является незаконным

Начать следует с визита в орган опеки. Там родители должны подать заявление, в котором просят согласия на сделку, если подростку исполнилось полных четырнадцать лет, он подает заявление самостоятельно.

Разрешение, которое выдается органом опеки, предоставляется нотариусу.У нотариуса заключается договор по поводу операции с недвижимостью. Но есть один аспект, родителям нужно подать в соответствующие органы документацию, в которой четко указано, что подросток имеет место проживания и прописки.

Если такие факты не были предоставлены, то органы опеки в судовом порядке расторгают договор о продаже. Согласие на свершение операции нужно ждать месяц.

Варианты возможного совершения операции могут быть таковы:

  1. Право собственности , не зафиксировано в приватизационных документах на квартиру.
  2. Несовершеннолетний, является наследником квартиры, есть подтверждающие это документы (вы можете узнать в этой статье, каков налог при продажа квартиры с наследством).
  3. Ребенок зарегистрирован, но не может быть владельцем.

Уже известно, что на продажу квартиры, в которой один из владельцев подросток следует дождаться согласия органов опеки. И подростка нельзя выписать из этой квартиры в никуда.

Еще до заключения договора о продаже квартиры, следует прописаться в жилье одному из родителей и потом зарегистрировать ребенка.

Жилье должно соответствовать нормам проживания и нормам санитарии. Если вышеописанные правила не соблюдены, в выписке будет отказано.

Несовершеннолетний собственник

Как продать и как купить квартиру с детской долей

Защита прав детей гарантирована Конституцией РФ. В государстве создана официальная структура — Органы опеки и попечительства РФ, которая обязана контролировать законность любых имущественных сделок с участием детей во избежание ущемления их прав.

Органы опеки дают разрешение на совершение сделки по продаже квартиры с долей несовершеннолетнего или могут отказать в такой сделке, если обнаружат в ней нарушение прав ребенка. Именно родители (усыновители, опекуны) должны позаботиться о том, чтобы доказать органам опеки, что продажа жилья с долей ребенка проводится без ущемления его прав.

Если квартира приобретена с участием материнского капитала, то родители обязаны выделить долю несовершеннолетнему при продаже квартиры. Ребенок становится собственником доли в продаваемой квартире.

Как продать долю ребенка в квартире? Решение о продаже его доли принимают родители (усыновители, опекуны), но оформить эту сделку можно только под контролем государственных органов опеки и попечительства РФ.

В договоре купли-продажи доли несовершеннолетнего, которому нет 14 лет, расписываются родители (усыновители, опекуны). Если ему от 14 до 18 лет, то расписывается он сам, но с нотариально заверенного согласия родителей (усыновителей, опекунов).

Однако, если гражданин(ка) РФ в возрасте от 16 до 18 лет полностью дееспособен, т.е. он находится в одном из перечисленных статусов:

  • официально работает и имеет полный социальный пакет;
  • состоит в браке;
  • занимается узаконенным бизнесом, то сделка допустима без участия органов опеки и попечительства.

Можно ли продать долю ребенка в квартире? Да, но только при условиях, которые гарантируют соблюдение имущественных прав ребенка.

Продажа доли несовершеннолетнего в приватизированной квартире допускается в следующих случаях:

  1. Покупаемая доля ребенка в новой квартире не меньше, чем продаваемая. Сделки по продаже и покупке квартир совершаются одновременно.
  2. Приобретаемая доля несовершеннолетнего в строящейся квартире не меньше, чем продаваемая. В этом случае сделки купли и продажи разнесены во времени.
  3. При покупке квартиры в другом городе выделяемая в ней доля для несовершеннолетнего также должна быть не меньше, чем в продаваемой. Если провести одновременно сделки купли и продажи технически невозможно, родители письменно дают гарантию, что в течение трех месяцев выделят долю своему ребенку в новой квартире. Если это обязательство не будет исполнено, сделка может быть отменена по решению суда.
  4. У ребенка есть место для проживания с условиями не хуже, чем в продаваемой квартире, и он там прописан. На его имя открыт счет в банке, на который будут перечислены деньги от продажи принадлежащей ему доли в квартире с возможностью получения им этой суммы при наступлении совершеннолетия.
Предлагаем ознакомиться:  Работа на дому как оформить договор

Как продать и как купить квартиру с детской долей

Получить разрешение опеки на продажу возможно, если одновременно соблюдены следующие условия:

  • дом находится на стадии завершения строительства;
  • несовершеннолетний вписан в договор долевого участия с застройщиком;
  • ребенок имеет регистрацию в другом месте (например, у родственников).

Продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку, проходит также, как и продажа доли ребенка в приватизированной квартире. Без получения разрешения органов опеки продать квартиру, которая принадлежит ребенку, нельзя.

Права подростка защищают соответствующие органы опеки, именно они разрешают продажу квартиры или другой недвижимости, в том случае если одним из долевиков является несовершеннолетний, не достигший совершеннолетия. Они контролируют то, получил ли несовершеннолетний права на новое жилое помещение, и не хуже ли оно предыдущего.

Бывают случаи, когда орган опеки требует, чтобы ребенок был наделен правами заранее, еще до выдачи разрешения (имел место прописки и проживания). Отказ может последовать, если покупаемое жилье находится далеко от посещаемого садика или школы, не имеет всех условий комфортного проживания и имеет большой процент износа.

Еще большие осложнения возникают тогда, когда куплено жилье, для улучшения условий проживания, не существует. Тогда следует обратиться в суд, но это не значит, что там выдадут согласие на продажу недвижимости, где проживает и приходится одним из собственников подросток, не достигший совершеннолетия.

Особая проблема возникает, когда происходит долевая продажа квартиры, в которой есть доля несовершеннолетнего, посторонним людям. Это значит, что возникает ситуация, в которой подросток, должен проживать с чужими людьми в одной квартире. Органы опеки пишут иск в суд, и в судовом порядке принимается решение по законности такой продажи.

Любой результат решения органов опеки оспаривается в судовом порядке. Особенно если родители не действуют в пользу малолетнего ребенка. Обычно отказ, который поступил из органов опеки, считается правомерным.

Право на часть жилого помещения по наследству

В такой ситуации возможна продажа не всей квартиры целиком, а долей, принадлежащих Вам и младшему сыну. Однако такая сделка имеет ряд нюансов. Во-первых, по закону внучка имеет преимущественное право на приобретение доли в общей долевой собственности (ст. 250 ГК РФ). Поэтому прежде, чем продать свои доли третьим лицам, необходимо предложить выкупить их законным представителям ребенка.

Во-вторых, продажа долей в недвижимом имуществе также требует соблюдения нотариальной формы сделки. Еще один выход из ситуации это обмен с доплатой. Но и в этом случае без согласия органов опеки и попечительства не обойтись. Несоблюдение вышеназванных требований станет основанием для отказа в регистрации перехода права собственности в органах Росреестра, а также признания сделки недействительной.

Имеет ли право на квартиру ребенок, не участвовавший в приватизации?

Могу ли я подать в суд на город по результатам переселения?

Дети наследодателя, согласно ст. 1241 ГК Российской федерации, не достигшие совершеннолетия — претенденты первой очереди и владеют обязательным правом на часть жилплощади. Если их нет в завещании, по закону они все равно считаются наследниками и получают долю из имущества родителя.

Для детей в наследственных делах прописаны отдельные правила. Согласно ст. 1286 ГК Российской Федерации, малолетний ребенок принимает наследство по факту, без необходимости написания соответствующего заявления. Исключение – отказ от принадлежащей части имущества с подачей соответствующего заявления.

Порядок вступления отличается для детей разного возраста. По нормам Семейного кодекса, лица до 14 лет считаются малолетними и вправе участвовать в малозначимых бытовых сделках. Деталями покупки (отчуждения) жилплощади занимаются взрослые собственники.

Что нужно для процедуры обращения в попечительский орган

Перед запросом в опекунское ведомство необходимо получить в паспортном столе справку о прописанных на жилплощади лицах. Следующий шаг – подача прошения на продажу спорной недвижимости. При этом присутствуют все участники процедуры.

Чтобы продать квартиру, если собственники несовершеннолетние дети, необходимо подать заявление и предоставить на рассмотрение комиссии оригиналы и копии следующих документов:

  1. Гражданские паспорта участников.
  2. Свидетельство о рождении ребенка.
  3. Документы, устанавливающие права субъектов на продаваемое и покупаемое взамен имущество.
  4. Свидетельство о браке. Матерям-одиночкам – справка из РАГСа.
  5. Технические паспорта помещений.
  6. Выписка по форме №3 из ЖЕКа.
  7. Справка из БТИ.
  8. Заявление малолетнего гражданина (старше 10 лет).
  9. Отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости.

Попечительскому совету могут потребоваться иные справки и выписки:

  1. Характеристика на детей из школы (детсада).
  2. При выезде на ПМЖ в другое государство – справка из управления по делам гражданства и иммиграции.
  3. Справка с места работы родителей (опекунов, усыновителей).
Предлагаем ознакомиться:  Законное право на обязательную долю в наследстве

4ea217be81e57edf2444e1e995927977e693a0e4

На рассмотрение вопроса отводится 14 дней. По факту обращения ведомство проводит проверку и убеждается в полном соблюдении интересов детей.

Договор

Если возникла ситуация, когда родители решили улучшить бытовые условия и купить квартиру с большим метражом, а в продаваемой ними квартире, один из прописанных — несовершеннолетний, то такая сделка возможна, но вопросы, связанные с ней остаются популярными.

При подписании сделки купли-продажи имущества нужно знать несколько важных правил. Обязательно должно иметься в наличии согласие органов опеки. Если такой документ есть, то оформленный договор можно зарегистрировать. Покупатель такого жилья так же должен обезопасить себя и проверить наличие необходимых документов, чтобы потом через суд не доказывать свое право на приобретенное жилье. И так:

  1. Покупатель перед подписанием договора должен проверить, есть ли разрешение. Если нет – сделка не может подлежать регистрации.
  2. Проверить, нет ли в документе согласия, каких-либо оговорок и не выполненных условий.

Для законности совершаемых сделок с недвижимостью и для собственной защиты от отмены сделки купли-продажи квартиры, следует точно и скрупулёзно соблюдать все требования буквы Закона.

Процесс подписания купли жилья, где один из совладельцев ребенок, может быть усложнен дополнительными условиями органов опеки, и итог, бумажной волокитой. Но это делается для максимально большей защиты имущества малолетних граждан страны.

При каких условиях выдается разрешение опекунского совета

В первом случае – при условии предварительного приобретения квартиры (ее части) на имя малолетнего собственника, равной (превосходящей) по метражу то помещение, в котором он проживал ранее.

«Без условия» – в постановлении ООП не прописываются требования, по которым должна производиться продажа.

Итоги

Выходя из всего написанного, следует сделать вывод, что сделка с продажей квартиры не будет признана состоявшейся, когда нет предоставленного согласия на продажу недвижимости от органов опеки. Такой документ выдается на основании предоставления пакета необходимых справок и заявлений от родителей или опекунов. Малолетний ребенок, часть которого присутствует в приватизированной недвижимости, не вправе сам ней распоряжаться.

Часть квартиры в собственности ребенка

Документ, который предоставляет орган опеки, прежде всего служит защитой прав подростка от того, чтобы его выписали без предоставления другой жилой площади.

Следует отметить, что дети, которые не являются совладельцами или не имеют своей части, не могут надеяться на защиту органов опеки. Согласие в этом случае не выдается. Исключение становят ситуации, нарушения прав детей, при проведении приватизации жилья.

Когда можно обойтись без получения предписания

Решение опекунского совета требуется не всегда. Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли и избежать обращения в ведомство? Постановления комиссии ждать не надо:

  1. Если семья выезжает на ПМЖ в другое государство вместе с несовершеннолетним лицом.
  2. При вынужденной смене места проживания на другую территорию (город) при условии: получения несовершеннолетним владельцем части в новой квартире или перечисления денег на открытый персональный счет.
  3. Если семья покупает жилье в новостройке. При этом здание находится на заключающей стадии строительства, а у ребенка есть регистрация по фактическому адресу жительства.Доля ребенка

Ведомственная комиссия может согласиться на ухудшение жилищных условий, когда:

  • вырученные средства (часть их) будут направлены на лечение ребенка;
  • продажа обусловлена необходимостью обеспечить несовершеннолетнему должные экологические условия для комфортного проживания;
  • малолетний гражданин направляется на учебу в специализированное учебное заведение, аналог которого в месте прежнего жительства отсутствует.

Почему ведомство отказывает в регистрации сделки

Выдача постановлений о продаже квартиры – прерогатива попечительских органов. Опекунский совет отказывает в разрешении, когда:

  1. Новое жилье покупается по договору ипотеки, и одновременно продается вся собственность семьи.
  2. Помещение продается и одновременно является актом дарения.
  3. Предполагаемое жилье расположено в строящемся здании, и у семьи нет правоустанавливающих документов.
  4. Часть несовершеннолетнего намного меньше его части в продаваемом здании.
  5. Новая квартира не соответствует нормативным актам, предъявляемым к жилым помещениям: не отвечает требованиям комфортного проживания, в ней отсутствуют инженерные коммуникации.
  6. Имеется недостаточная инфраструктура.

В заключение

Теперь вы знаете, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка : вы обязаны действовать в его интересах, улучшая условия его проживания. Попытка решить проблемы за счет имущественной доли ребенка считается нарушением закона РФ.

Процедура продажи жилья с долей несовершеннолетнего более сложная и длительная. Она направлена только на защиту интересов ребенка в рамках существующего законодательства. Контроль государства через органы опеки и попечительства позволяет снизить риски мошенничества в отношении детей.

Распоряжаться собственностью детей, продавать (отчуждать) жилое имущество законные представители могут только по предписанию попечительских советов. Никто не вправе оставлять владельца без принадлежащей ему жилплощади. Однако как продать квартиру с несовершеннолетним собственником, если ведомство отказывает в оформлении?

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector