Какие документы проверить при покупке квартиры и как определить дееспособность продавца

Проверка продавца при покупке квартиры

Заключение экспертной медицинской комиссии, а также определенные внешние признаки являются доказательством инвалидности принимаемого на работу сотрудника. Но если второе иногда нельзя скрыть, то первое при трудоустройстве предъявлять не обязательно. Исключением являются случаи, когда интересуемая должность непосредственно предусматривает то или иное состояние здоровья.

Согласно с Трудовым кодексом Российской Федерации, для заключения трудового договора с инвалидом потребуются следующие документы:

  • паспорт (также подойдет любой документ, который удостоверяет личность);
  • трудовая книжка;
  • свидетельство об обязательном пенсионном страховании;
  • военный билет;
  • документ, подтверждающий образование и квалификацию;
  • информация о наличии/отсутствии судимости.

При покупке квартиры необходимо проверить документы, которые указывают на право владения продавцом данной недвижимостью. В зависимости от того, как продавец получил данную квартиру, потребуется посмотреть различные документы.

Если квартира приватизирована на продавца, необходимо посмотреть следующие документы:

  • Технический паспорт, в котором описаны технические аспекты недвижимости, в том числе имеется информация о состоянии жилплощади и его размерах;
  • Зарегистрированное в бюро свидетельство, которое подтверждает, что продавец имеет продаваемую недвижимость в собственности.

В случае если приобретаемое жилье является кооперативным, также следует проверить технический паспорт, но свидетельство о праве собственности должно иметь несколько иной вид и быть выдано главным управлением жилищного обеспечения.

Если продавец купил ранее свою квартиру у других хозяев, обязательно проверьте договор купли-продажи, который должен быть нотариально заверенным и зарегистрированным в БТИ. А если жилищная площадь была получена продавцом по наследству, то он также должен иметь соответствующий документ, заверенный нотариусом и в БТИ.

Сложнее всего с проверкой документов при покупке квартиры, которая досталась продавцу в результате судебного разбирательства. Потребуется проверить не только зарегистрированное в БТИ судебное решение, но и многие другие документы, которые могут варьироваться, в зависимости от ситуации. Среди таких документов:

  • Акты, подтверждающие факт мирового соглашения;
  • Документы о демунипализации;
  • Договора о делении недвижимости;
  • Документы об отсутствии претензий со стороны ипотекодержателей;
  • Отчуждения;
  • Договор лизинга.

Когда право собственности будет установлено, необходимо обратиться в БТИ, чтобы запросить справку, которая является характеристикой квартиры. С получением данной справки может возникнуть проблема, если в жилом помещении проводилась перепланировка, которая не была узаконена. Продавать квартиры с незаконной перепланировкой нельзя, и продавцу потребуется выполнить соответствующую процедуру и заплатить административный штраф за внесенные в конструкцию помещения изменения.

Внимание: В некоторых случаях за незаконную перепланировку квартиры ее хозяин может понести уголовное наказание.

Продавать недвижимость по законам Российской Федерации может только дееспособный совершеннолетний человек. Проблема заключается в том, что далеко не все продавцы соглашаются представить документы из наркологических и психологических диспансеров. Однако нежелание продавца получать подобные справки вовсе не говорит о его недееспособности, но оно должно насторожить покупателя. Есть несколько способов установить дееспособность продавца при его отказе от самостоятельного получения данных справок:

  • Самый ненадежный способ – это проверка наличия у продавца документов на вождение автомобиля или ношение (хранение) оружия. Как известно, в России данные документы можно получить, только представив соответствующие справки из диспансеров.
  • Также можно запросить из Росреестра справку о собственнике квартиры. Она называется «Сведения о признании правообладателя недееспособным или ограничено дееспособным». Получить такой документ можно по доверенности от проверяемого лица.
  • Наиболее надежный способ убедиться в дееспособности продавца – это провести независимую медицинскую экспертизу. Для этого требуется пригласить специализирующегося на подобных мероприятиях психиатра. За данную услугу придется заплатить, но по итогу ее исполнения покупатель будет иметь на руках справку от специалиста, подтверждающую дееспособность продавца на момент заключения сделки с недвижимостью.

Важно отметить, что даже наличие справки от независимого эксперта не станет для суда стопроцентным доказательством дееспособности лица. Если на момент продажи квартиры он находился на учете в наркологическом центре, в результате судебного спора по квартире данный факт может стать важным при вынесении решения.

Предлагаем ознакомиться:  Как в декларации 3 ндфл отразить проценты по ипотеке за несколько лет

Важно при проверке квартиры запросить выписку из Единого реестра прав на недвижимость. Часто продавцы имеют данный документ при себе, и если это так, то обратите внимание на дату его выдачи, желательно, чтобы он был максимально «свежим». При желании покупатель может самостоятельно заказать выписку. Она позволит узнать, кто обладает правами на недвижимость и не наложены ли на нее обременения.

Также обязательно надо взять выписку из домовой книги, которая позволит убедиться в правильности проведения приватизации квартиры (если таковая имела место быть). Кроме того, выписка из домовой книги позволит узнать количество сделок, проведенных с недвижимостью. По ней же можно установить количество прописанных в квартире людей.

Потребуйте у продавца квартиры представить вам справку из ЖЭКа, что за квартирой не имеется долга по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Если в квартире живут несовершеннолетние, нужно убедиться, что они в ней не прописаны. Когда в приобретаемой недвижимости прописаны несовершеннолетние, могут возникнуть проблемы с органами опеки. Убедитесь, что они в курсе продажи квартиры и согласны, что ребенок будет выписан из недвижимости и прописан в новом месте жительства.

Нотариус может запросить информацию из Единого реестра запретов отчуждения недвижимости, что позволит проверить, не являлась ли квартира частью залогового имущества при оформлении кредитных обязательств. Также по данной справке можно установить, не внесена ли квартира в уставной фонд организации, предприятия или компании.

Какие документы проверить при покупке квартиры и как определить дееспособность продавца

Если продавец квартиры приобретал ее в браке, лучше попросить у него справку, которая бы подтверждала, что бывший супруг не против продажи недвижимости. Также, в идеале, можно потребовать письменное согласие на продажу недвижимости от всех жильцов квартиры, даже если они в ней не прописаны.

Самостоятельно проверить документы при покупке недвижимости довольно просто. Часто продавцы сами собирают максимальный пакет документов, перед тем как показать квартиру покупателю. В такой ситуации обратите внимание на даты выданных справок, и если они окажутся устаревшими, попросите продавца заказать новые или сделайте это самостоятельно.

Порядок оформления инвалида на работу

В первом случае кадровый специалист должен проверить, совместима ли желаемая вакансия с физическими возможностями претендента, внимательно изучить имеющиеся противопоказания и принять компетентное решение.

Если соискателя направляет центр занятости, работодатель обязан оформить трудовой договор вне зависимости от собственного желания/нежелания, что связано с квотой. При неправомерном отказе на работодателя выносится выговор и налагается штраф.

В случае наличия пакета необходимо документации приступают к оформлению трудового договора. Алгоритм подразумевает:

  • написание заявления;
  • составление договора;
  • ознакомление со специальными инструкциями, актами, договорами и приложениями;
  • оформление бланка Т2 и личного дела;
  • внесение специальной записи в трудовую книжку.

Социальная защита

Формально настаивать на аннулировании сделки с объектом недвижимости может как продавец (и его близкие), так и покупатель. На практике же покупатели пытаются аннулировать сделку крайне редко. Ведь именно покупатель от разрыва договорных отношений пострадает гораздо более существенно. После признания договора купли-продажи недействительным (ничтожным) недвижимость возвращается продавцу, а деньги должны быть возвращены покупателю.

На практике продавец, как правило, заявляет, что денег у него уже нет – потратил, потерял. А значит возврат средств покупателю растягивается на многие годы – продавец годами выплачивает покупателю определенный процент своей зарплаты. Или вовсе ничего не выплачивает, если не имеет официального заработка.

У покупателя могут быть и другие потери. Недавно Нотариальная палата России рассказала . Происходит всё следующим образом: от имени лица, страдающего психическим расстройством, продаётся сильно запущенная квартира, когда новый владелец завершает ремонт, опекун продавца подаёт иск о возврате собственности. Даже если мошенников заставят вернуть деньги, они получают бесплатный ремонт.

Какие документы проверить при покупке квартиры и как определить дееспособность продавца

Ниже перечислены 11 факторов, каждый из которых может стать поводом для признания сделки по купле-продаже жилья недействительной или ничтожной.

Предлагаем ознакомиться:  Договор за найм квартиры образец

1. Нарушения при приватизации

Самая многочисленная группа квартир, покупка которых может быть оспорена – это неправильно приватизированные объекты.

От неправильной приватизации страдали не только дети, но и взрослые. Достаточно распространённая ситуация, когда приватизация проходила в период, когда один из жильцов был выписан из квартиры, так как отбывал наказание, или служил в армии. По возвращении домой гражданин через суд может восстановить своё право на приватизацию. Если приватизированная квартира уже была продана, то сделка будет признана недействительной.

Чтобы отжать у нынешнего владельца квартиру законом о приватизации могут попытаться воспользоваться мошенники.

2. Квартира полученная в наследство

Покупка объекта, ранее полученного продавцом в наследство — достаточно рискованное предприятие. Высока вероятность того, что спустя какое-то время появятся лица ранее не вступившие в права наследства. Это могут быть внебрачные дети, доказавшие свое родство, или иные родственники, не знавшие о смерти наследодателя.

По закону, наследник имеет право заявить свои права на наследство в течение трёх лет после того, как узнал о кончине наследодателя. Если покупатель получил квартиру по завещанию (а не просто в силу закона как наследник), это не сильно упрощает ситуацию. Завещания часто оспариваются родственниками умершего, недовольными распределением имущества.

3. Владелец квартиры не отвечает за свои действия

Сделка совершена лицом, ограниченным судом в дееспособности является ничтожной. То есть она незаконна по определению и Росреестр её не пропустит. Но даже если переход права собственности будет зарегистрирован, то человек , купивший квартиру у недееспособного лица не сможет отстоять совершённую сделку в суде.

Чуть менее жёсткий вариант — покупка жилья у человека, стоящего на учёте в нарко- или психодиспансере (но не признанного недееспособным или ограниченно дееспособным). Формально такая сделка законна, но если у бывшего владельца есть родственники, они могут оспорить её, попытавшись доказать, что бывший владелец подписывая договор купли-продажи, не осознавал последствий своих действий.

Юристы замечают, что даже если продавец квартиры не состоит на учёте в упомянутых диспансерах, это не гарантирует покупателя от неприятностей. Был случай, когда сделка была признана недействительной на основании того, что спустя несколько лет после продажи прежнему владельцу поставили «психологический» диагноз. Родственники доказали в суде, что на момент сделки у продавца уже были психологические отклонения.

4. Продавец — пожилой

Риэлторы также советуют с осторожностью относиться к покупке квартир у людей, находящихся в преклонных летах.

Даже если формально пожилой владелец полностью дееспособен, это не значит, что сделку не смогут оспорить его родственники. Есть вероятность, что они смогут доказать в суде, что у продавца на момент подписания договора купли-продажи наблюдались признаки старческой деменции (слабоумия).

5. Совладелец квартиры — несовершеннолетний

С большой вероятностью будет оспорена сделка, в результате которой были нарушены права несовершеннолетних. Причём обратиться в суд могут как сами несовершеннолетние (через родителя или когда повзрослеют) так и органы опеки. Если один из собственников несовершеннолетний, то на продажу квартиры необходимо согласие не только родителей, но и органов опеки. Поэтому прежде чем подписывать договор купли-продажи, покупателю надо убедиться, что продавец согласовал вопрос продажи с органами опеки.

Отдельного упоминания заслуживают квартиры с маткапиталом. Если нынешний владелец (т.е. продавец) квартиры при её покупке использовал материнский капитал, то формально приобрести у него этот объект можно только при условии, что до проведения сделки он наделит долями всех членов семьи. Впрочем, на практике сегодня никто не следит за выполнением данного требования.

При подготовке и оформлении сделки покупателю квартиры следует, как минимум, исключить возможность признания сделки ничтожной, то есть не покупать квартиру у малолетних и недееспособных лиц, не совершать мнимых и притворных сделок, а также убедиться в подлинности документов, предоставленных продавцом.

Предлагаем ознакомиться:  Увольнение с работы в связи с инвалидностью

У каждого работника с инвалидностью в специальных документах указывается уровень трудоспособности. На полную нетрудоспособность указывает только специальная отметка. Однако, работодатель должен знать, что ни в одном законодательном акте нет «нерабочих» групп инвалидности.

Инвалидов первой и второй групп принимают на ставку не больше тридцати пяти часов в неделю.

Инвалиды третьей группы работают по полному графику (Федеральный закон № 181-ФЗ).

В соответствии с Федеральным законом № 181-ФЗ, при принятии на работу инвалида в трудовом договоре обязательно следует прописать:

  • пункт об отдыхе,
  • график рабочего времени;
  • учесть сокращенные часы работы для инвалидов первой и второй группы.

Следует также внести пункт, что зарплата инвалиду начисляется в полном объеме, независимо от отработанных часов (ст. 92, 94, 96 ТК РФ).

Помимо этого, сотрудник с инвалидностью имеет право отказаться от работы по выходным и праздникам, о чем также должно быть указано в договоре.

Следует также добавить информацию о специальной страховке для инвалида.

Указывается и возможность взять отпуск без сохранения выплат сроком не на четырнадцать, как у остальных сотрудников, а на шестьдесят дней.

Также в договоре отмечается, что оплачиваемый отпуск может браться на период в тридцать дней (календарных).

Фонд социальной защиты имеет полное право устраивать проверки условий работы инвалидов. Один раз в год проводится плановая проверка. Предупреждение о проверке в письменном виде должно быть предоставлено минимум за десять дней.

Длительность проверок:

  • Плановая проводится не более пятнадцати рабочих дней.
  • Внеплановая включена в период десяти рабочих дней.

Что делать, если сотрудник стал инвалидом

Какие документы проверить при покупке квартиры и как определить дееспособность продавца

Для работника, который стал инвалидом в рабочее время, находясь на рабочем месте, существует несколько вариантов дальнейшего развития событий:

  • самый неблагоприятный – получение первой группы инвалидности. Фактически, это подразумевает полную потерю трудоспособности. При наличии специальной отметки, которая подтверждает данный факт, работодатель должен уволить подчиненного. При этом обязательна выплата компенсации.
  • в случае получения второй и третьей групп инвалидности сотрудник может продолжать работу. В данном случае учитывается его собственное желание. При этом работодатель должен организовать соответствующие условия труда либо перевести работника на другую должность.

Важно: В случае если работник, ставший инвалидом, отказывается продолжать работу, его можно уволить по соглашению сторон, либо по собственному желанию.

Заработная плата сотрудника с инвалидностью

Зарплата сотруднику с ограниченными возможностями выплачивается в соответствии с локальными нормативными актами организаций, которые регулируют оплату труда.

О расчете зарплаты сотрудников с инвалидностью представителям компании нужно знать следующее:

  • инвалиды первой и второй группы, а также инвалиды детства, имеют право на ежемесячный вычет, размер которого – 500 рублей.
  • инвалиды некоторых категорий могут получать ежемесячный вычет в три тысячи рублей.
  • инвалидам положены скидки на страховые взносы.

Что положено работодателю при принятии на работу сотрудника с инвалидностью

Как понятно из вышенаписанного, часто работодатели против заключения трудовых договоров с инвалидами. А государство, в свою очередь, обязано обеспечить их рабочими местами. Поэтому, в целях увеличения их шансов на трудоустройство, государство предоставляет организациям, готовым принять на работу инвалидов, определённые выплаты и льготы.

К примеру, для инвалидов предусматриваются иные, более низкие, размеры выплат пенсионному фонду. Тоже самое работает с фондом социальной страховки.

Выводы

Какие документы проверить при покупке квартиры и как определить дееспособность продавца

Таким образом, соискателям с ограниченными возможностями не могут отказать в работе только по причине инвалидности. На это должны быть более веские причины:

  • первая группа инвалидности, означающая полную недееспособность, на что указывает специальная пометка в документах;
  • несоответствие рабочих навыков соискателя с инвалидностью требованиям, предъявляемым вакансией.

В случае, если работник направляется из центра занятости, руководитель в обязательном порядке должен принять его на работу и обеспечить должные условия и график труда. Проверять их наличие и соответствие законодательным требованиям – прямая обязанность ФСС.

Уволить подчиненного с инвалидностью можно только по согласованию сторон либо с его добровольного согласия.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector